第2部：ファンドの特徴について

―――御社の特徴についてお教えください

「投資主との利害一致の徹底的な追求」が我々双日リートアドバイザーズの揺るがない方針です。運用ガイドラインにも掲げており、我々が投資判断する際には、常に投資主側に立つことを忘れてはならない、という社是です。

我々日本リート投資法人には、スポンサーから物件供給を前提としたパイプラインがなく、IPO時に取得した双日開発物件以外は、今回のPO時においても、全て第三者であるマーケットから物件を取得しています。当然のことながら、第三者から物件取得する時は、純粋に買主の立場で取得を判断しますし、常に、投資主の立場に立つことを徹底的に追求していこうと考えています。

また、入札には基本的に参加しません。仮に、参加した場合でも、DPUを毀損する可能性のある価格提示はせず、高値を追いかけることに致しません。
ポートフォリオ構築という観点では、物件分散・テナント分散によるリスク分散を図り、物件を取得していきます。細かい物件の積み上げによって安定的な収益力のあるポートフォリオを作ることで、継続的かつ安定的なDPU支払いの目指してまいります。

―――他のJ-REITとの違いは？

今回のPOのロードショーの中で感じたことですが、第三者から物件取得をすること以外に、違いとして言われたのは、ブリッジファンドの活用かもしれません。
IPO後に4本ブリッジファンドを既に組成しているのですが、今回は、スポンサーからの出資等のサポートを受けることなく、運用会社独自で組成しました。

ロードショー中に複数の投資家から、「通常J-REIT（特に上場後間もないJ-REIT）のブリッジ機能は、スポンサーにてJ-REITが購入できるタイミングまで一時的に購入物件を保有したり、ブリッジファンドを組成した場合でも、そのブリッジファンドエクイティの主要ポーションにスポンサーが出資し、支えたりするパターンが多いのに、運用会社独自で組成されたのは珍しいですね」と言われました。

ブリッジファンドのエクイティには、一部、日本リート投資法人がエクイティ出資を行います。出資をすると、当然、ブリッジファンドクローズ段階において、その内容のリリースを行い、ブリッジファンドの他のエクイティ投資家の方にも納得しやすいように組成いたします。

J-REITは、いつでも物件を買える訳ではないので、ブリッジファンドを活用して、物件取得を進めました。ブリッジファンドの種類としては次の2種類があります。①物件プール型ブリッジファンドと②決済期日対応型ブリッジファンドです。

① 最初からブリッジファンドのクローズ期日を決め、それをゴールとして物件ソーシングを行い、複数の物件をプールするもの。
② 比較的大型物件をターゲットに、売主の希望する決済時期に合わせたファンド組成を行うもの。

いずれも、取引金融機関との密なコミュニケーションを随時行った結果、強力なサポートをしていただき、組成することができました。

金融機関とのコミュニケーションは、購入物件が確定した後ではなく、構想段階、検討段階から事前相談をさせていただきました。その時点では、物件が固まっていないので、ブリッジの出口は日本リート投資法人であることを前提にして、取得の可否につき、金融機関と熱いディスカッションをいたしました。そのディスカッションの中で、適切なアドバイスをいただき、最終的に、今回のPOのポートフォリオが出来上がりました。

今回の購入も第三者からのものなので、いろいろ煩雑な対応も必要だったのですが、金融機関の方の強力なサポートのおかげもあり物件の取得が可能となりました。