第2部：「サムティ・レジデンシャル投資法人」の特徴について

――現在、住居特化型のJ-REITがサムティ・レジデンシャル投資法人を含めて7銘柄ありますが、その中で改めて貴投資法人の特徴、強みを伺いたいと思います。

当投資法人の特徴でもあり強みでもあるのが、地方の物件を主体としたポートフォリオを構築していることだと思います。ただ、誤解して頂きたくないのは、最初から東京圏の排除ありきでポートフォリオ構築を考えているわけではないという点です。あくまでも地方物件の利回りの良さや収益の安定性、安全性を重視し、現在の地方主体のポートフォリオが構築されています。

――取得を進める上で重視している地域、情勢というのはありますでしょうか。

最も重視しているのは当投資法人で主要地方都市と呼んでいる大阪市や名古屋市、福岡市といった人口が100万人超の地方の政令指定都市です。
また、主要地方都市に特化しているわけではなく、もう少し人口規模の小さい都市、熊本市や岡山市といった地方の都市や中核都市でも物件の取得や検討を行っています。
ただ、地方都市や中核都市の物件は採算性、収益性について、主要地方都市より慎重な検討が必要になります。我々の判断だけでは、見逃してしまうチャンスや落とし穴があるかもしれませんので、各地方銀行様から情報面でのご支援を頂いたり、セカンドオピニオンとして三井住友トラスト基礎研究所様から情報を頂いたりなど、物件や街の強み弱みを多層的に把握できるようにしています。
また、主要地方都市の世帯数は増加していますが、その背景は大学進学や就職、転勤による単身者世帯の増加によるものです。そのためファミリー向けよりもより需要のある単身者向けで、築浅のシングルタイプの物件を重視して取得を進めています。

――セカンドオピニオンの利用というのは非常に面白いですね。他に地方物件を取得する際に重視していることはありますでしょうか。

国立大学や医療施設といった安定的に人が集まる施設の周辺での物件取得を特に重視しています。
これには2つの利点があります。1つは、シングル・コンパクトタイプへの物件に需要を持つ学生の方や医療従事者の方を中心に安定的な需要が見込まれることです。
もう1つは、近年急増している相続税対策として建築されたアパート・マンションとの競合を避けられる点です。相続税対策として建築されるアパート・マンションの立地は都市の中心部から少し離れた郊外になりがちです。一方、我々は大学や病院のある都市中心部の物件を取得することで、急増する相続税対策のアパート・マンションとの賃料値下げ合戦に巻き込まれずに運用を続けていくことが可能になります。