今回取り上げるのは、2019年8月16日に開示された日本ビルファンド投資法人（以下NBF)の36期（2019年6月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井不動産(出資比率46％)、住友生命(出資比率35％）他を株主とする日本ビルファンドマネジメント株式会社にて、NBFは2001年9月にJ-REIT第1号として上場しております。

ポートフォリオ戦略（一部抜粋）

投資クライテリアと立地
      NBFは、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REIT。投資対象地域は、東京都心及び東京周辺都市部を中心としつつ（組入れ比率70％以上）、地方都市にも投資を行う（組入れ比率30％以下）。

第36期のトピックス

１．投資環境
      東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、良好な企業業績を背景に、館内増床や拡張移転等の需要が引き続き堅調に推移し、空室率は低下傾向が続いた。また、このような堅調な需要を受け、募集賃料は引続き上昇傾向が続いている。
      オフィスビル売買市場については、金融緩和による良好な資金調達環境が継続するなか、J-REIT、国内外投資家、一般事業法人等による物件取得意欲は引き続き高い状況にある。一方で優良物件の売買情報は限定的であることから、厳しい物件取得競争が継続しており、期待利回りが低水準で推移し、売買価格が高止まりした状態が続いている。

２. 外部成長
      36期の物件異動は、2019年3・4月に「G-BASE田町」（取得価格282億円）、また、既存物件である「大崎ブライトコア・ブライトプラザ（追加取得）」（取得価格42億円）及び、「中野坂上サンブライトツイン(追加取得）」（取得価格4.8億円）をそれぞれ2019年4月及び6月に取得。また、2019年2月「NBF芝公園大門通りビル」（譲渡価格62億円）、2019年6月「NBF宇都宮ビル」（譲渡価格30.5億円）の2物件を譲渡。その結果、当期末時点の保有資産合計は71物件（取得価格合計11,294億円）となった。

３. 内部成長
      36期は前期同様低い退去率（当期-1.4％，前期-1.6％）と高い期中平均稼働率（当期前期共99.5％）が継続中にて、37期・38期のリーシングも順調であることから、引続き足元は強い様相。既存物件における賃貸収入についても、増額賃料改定は、37期・38期を含め10期連続で継続の見込み。このような状況下、契約期間の長期化による収益の安定化、マーケットを反映した賃料水準での契約締結、シームレスな後継テナントへの入替を実施。

４．資金調達の概要
      借入による資金調達については、資産の長期運用の観点及び調達の安定性の観点から、従来とおり長期固定金利の資金調達を基本とし、金融マーケット環境を注視しつつ、引き続き投資法人債の発行に取り組む。LTVのターゲットは引き続き36％から46％を当面の目標とし、上限の目途を56％とする。また、長期固定金利比率のターゲットについては、90％以上を当面の目標として財務運営を行う。当期末のLTVは41.7％、長期固定金利比率は92.9％となっている。

主要指標（決算説明資料より抜粋）