今回取り上げるのは、2019年9月19日に開示されたイオンリート投資法人（以下AEON)の13期（2019年7月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、イオン株式会社の100%子会社であるイオン・リートマネジメント株式会社にて、AEONは2013年11月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリア、賃貸形態、条件、立地等
      AEONはイオングループの大規模商業施設等に投資を行い、借主はイオングループ各社にて、契約形態は普通建物賃貸借契約を基本とする。賃貸契約は20年を基本期間とする（但し、マレーシアに所在する物件に関しては10年）。賃料は固定賃料を基本とするも、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税が支払われる。投資エリアは、国内不動産が85％以上、海外不動産は25％以下。

第13期のトピックス

１．投資環境
      不動産投資市場においては、低金利環境下での良好な資金調達環境を背景として、物件取得意欲が旺盛な中、取引価格が高騰するなど売買市場での過熱感が続いており、個別物件の収益性の見極め及び取引のタイミングがより重要となっている。

２. 外部成長
      当期の物件異動はなし。14期となる2019年9月に「イオンモール福津」（取得価格180.4億円）を取得。また、15期となる2020年2月に「イオンモール多摩平の森」（取得価格96.67億円）を取得予定。

３. 内部成長
      継続的に保有物件への投資を行い、生活インフラ資産として物件価値の維持・工事時を実現。具体的には、物件の競争力強化のため「賃貸可能面積の拡大」「地域ニーズに合わせたリニューアル」を実施。また、物件の機能維持・向上を目指して「外壁工事・設備更新工事・防煙垂れ壁工事」を実施し、省エネや防災・減災に努めている。

４．資金調達の概要
      当期は新規の資金調達を実施しなかったため、AEONの2019年7月末の有利子負債残高は前期末と同額の1,500億円であり、LTVは44.9％であった。14期には掲記の物件取得に向けて、公募増資（95,970口）により123億円を調達予定。イオンモール多摩平の森の取得時期に合わせて、98億円の銀行借入の予定。

主要指標（決算説明資料より抜粋）