今回取り上げるのは、2021年1月15日に開示されたユナイテッド・アーバン投資法人（以下UUR)の34期（2020年11月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、丸紅株式会社を親会社とするジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社にて、UURは2003年12月に上場しており、2010年12月にはUURが合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

UURは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設）を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50％以上。 LTVの上限については、60％を目途とする。

第36期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場では、世界的な低金利環境を背景に国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で、 厳しい取得環境が継続している。特に欧米投資家から見た場合、相対的にCOVID-19の影響 が軽微とみられる日本に対しての注目度は、前期よりも高くなっている。2020年4月に発出された緊急事態宣言下では、一時的に潜在化していた物件売買は徐々にCOVID-19感染拡大前に戻り、ウィズコロナ、アフターコロナを見据えた資産の譲渡並びに取得を模索する動きが出始めている。

不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプ（用途及び業種・業態）を除き、概ね堅調に推移した。コロナ禍においても住宅及び物流施設の需要は底堅く、いずれの地域も稼働率及び賃料水準はともに安定的に推移している。東京都では人口流出の統計が確認されているが、住宅賃貸市場への影響は軽微と考えられ、空室率等への影響は確認されていない。 物流施設は巣ごもり消費の恩恵を受けて活況を呈しており、供給過剰の懸念を需要が上回っている状況である。

商業施設では、緊急事態宣言解除後の2020年6月以降、ほぼ全ての地域・業態で回復の兆しが出始めたものの、その回復度合いには差が出ている。繁華街に位置する都心型の店舗では回復に時間を要している一方、地域密着型の店舗では緊急事態宣言下においても比較的好調に推移し、その流れを持続している。業態別に見ると、外食、ファッション及びエンターテインメントでは厳しい経営状況が続いている一方、食品、生活雑貨及び教育関連は、ほぼ平常状態に戻ってきている。

ホテルについては、Go Toキャンペーンをはじめ、観光地や宿泊先での感染予防の徹底・周知等の効果もあり、宿泊需要は戻りつつある。しかし、宿泊者数で見ると前年対比30～40％と厳しい営業状況となった。

オフィスビルの空室率は都心部を中心に緩やかに上昇している。コロナ禍における在宅勤務の影響や業績不振等によりテナントの規模縮小・退去の動きが出始めており、今後の動きに注視する必要があると考えられる。

２. 外部成長

34期の物件異動は、2020年6月に「レッドウッド成田ディストリビューションセンター」（取得価格23.45億円）を取得。2020年11月に「西新橋1丁目ビル」（準共有持分50％；譲渡価格94.8億円）を売却。

物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、UURが保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル32件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居24件及びその他17件の合計130件（取得価格の総額6,564億円）であり、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、97.1％から97.8％の間で推移し、当期末時点では97.6％となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）