今回取り上げるのは、2021年2月18日に開示された日本リート投資法人（以下NRI)の17期（2020年12月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、双日株式会社(出資比率67％)が出資する、双日リートアドバイザーズ株式会社にて、NRIは2014年4月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準 （決算説明資料より抜粋）

第17期のトピックス

１．投資環境

オフィスの賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2020年12月末時点の空室率は4.49％であり、前年同月比2.94％上昇した。また、同地区の 2020年12月末時点の坪当たり平均賃料は21,999円と前年同月比0.9％の下落となり、2020年7月以来下落傾向が続いており、今後の動向についても注視していく必要がある。

住宅の賃貸市場については、稼働率・賃料水準とも概ね安定した状況が継続しているが、新型コロナウイ ルスの感染拡大を契機としてテレワークやリモート授業への移行が進み、オフィスワーカーや学生の転居が延期される等の影響により、東京都心部の人口移動がそれまでの転入超過から転出超過へと転換したこと等から、賃貸住宅の需給環境についても注視していく必要がある。

商業施設の賃貸市場については、新型コロナウイルス感染拡大防止策としての経済活動の制限を背景として、引き続き弱含んでいる。経済産業省公表の2020年12月の商業動態統計（速報値）によると、小売業販売額が前年同月比0.3％の減少となった。スーパー（既存店）の販売額が前年同月比1.6％増加する一方で、百貨店（既存店）の販売額は前年同月比13.0％の減少となり、いずれにおいても衣料品や身の回り品の販売額が大幅に減少した。 今後については、新型コロナウイルスの感染拡大を契機としたテレワークなどの働き方改革や生活スタイルの変化が、不動産賃貸市場に与える影響の範囲や程度について注視する必要がある。

不動産売買市場については、世界的な低金利環境下での資産運用ニーズが高いことや日本での不動産 賃貸市場の相対的底堅さなどを背景に、上場REITや私募REIT、不動産会社等の国内投資家並びに海外投資家の物件取得意欲は依然として旺盛であり、優良物件の期待利回りは低水準で推移し、取引価格の高止まりの状態が続いている。

２. 外部成長

当期においては、2020年10月から11月にかけて物件の入換えを実施し、運用資産3物件の譲渡（譲渡価格合計93.24億円）及び13物件の取得（取得価格合計137.96億円）を行った。

その結果、当期末現在のポートフォリオは、オフィス67物件（取得価格合計1,919億円）、住宅31物件（取得価格合計553億円）、商業施設2物件（取得価格合計81億円）の合計100物件（取得価格合計2,554億円）及び匿名組合出資持分2件（出資額合計1.2億円、出資先運用資産数合計10物件）となっており、本投資法人が保有する合計100物件の総賃貸面積は309,182.27㎡、稼働率は 97.6％となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

①継続的な内部成⻑の実現
   レントギャップを利用した「テナント入替え時の賃料増額」を主軸
   テナントの財務状況等を注視しつつ、契約更改時における賃料増額交渉を継続
   継続的な「エンジニアリング・マネジメント施策の実施」による物件競争⼒・収益⼒の向上/コスト削減等

②戦略的なリーシング活動による⾼稼働の維持
   入居促進のためのテナントインセンティブとして有効な「リーシングツール」の継続的な開発と実施
   これまで以上のテナントコミュニケーションによる「ニーズの把握」と「退去リスクのミニマイズ」

③テナントの快適性や環境への配慮の促進
   計画的なEMを通じ「オフィス内空間の快適性」や「環境への配慮」の促進