今回取り上げるのは、2021年3月12日に開示されたサムティ・レジデンシャル投資法人（以下SRI)の11期（2021年1月期）決算資料です。

資産運用会社は、サムティ株式会社（出資比率67%）、大和証券グループ本社（出資比率33％）が出資するサムティアセットマネジメント株式会社にて、SRIは2015年6月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

主たる投資対象をレジデンス（80%以上）と運営型施設（ホテル・ヘルスケア）（20％以下）として、主要地方都市（札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市の８都市)（50％以上）を中心とした日本全国の幅広い都市において分散投資を行う。

第11期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場については、低金利環境が続く中、市場参加者の投資意欲は引き続き旺盛であり、取引価格 は高騰した状態が継続している。

賃貸住宅市場については、賃貸住宅の供給は低位で推移しおり、本投資法人が主として運用する主要地方 都市における世帯数は、新型コロナウイルス感染症の影響による緊急事態宣言を受けてもなお減少することなく推移している。人口の転出入については、東京23区においては2020年８月以降も転出超過の状態が続く一方で、主要地方都市全体では2021年１月を除き転入超過の状態で推移した。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響　（決算説明資料より抜粋）

３. 外部成長

当期においては、2020年８月に第三者割当増資及び新規借入れを実施し、10物件の不動産等（取得価格合計86.36億円）を追加取得した。また、2020年11月に６物件の不動産等（取得価格合計31.92億円）を追加取得し、２物件の不動産等（譲渡価格合計38.35億円）を譲渡した。

その結果、当期末における本投資法人の保有資産は132物件、取得価格の合計は1,184.17億円となり、エリア別投資比率は、取得価格ベースで地方都市比率72.7％（主要地方都市47.9％、その他地方都市24.8％）、首都圏比率27.3％なった。

４. 内部成長

地域の特徴や需要に合わせたリーシング活動ならびに共用部や居室の改修等を進め、快適 性、利便性、安全性等のユーザビリティの向上に取り組んでいる。大規模工事の実施にあたっては、サムティグループとの連携を図ることにより、コスト削減を実現している。

賃料単価については、プロパティマネジメント会社と連携し、地域の特徴や需要を踏まえた 賃料設定や礼金収受等に取り組んでおり、新型コロナウイルス感染症の感染拡大の環境下においても引き続き堅調に推移している。

稼働率については、当期の平均稼働率は2020年１月期比で1.2ポイント低下しているが、2020年12月以降の稼働率は回復傾向にある。特に主要地方都市においては、2019年12月から2020年１月にかけては稼働率の変動が見られなかったものが、2020年12月から2021年１月にかけては1.0ポイント上昇している。

５. 資金調達の概要

新投資口の発行について
当期においては、2020年８月３日付にて、新規取得10物件の取得資金等に充当することを目的として、第三者割当による新投資口（46,700口）の追加発行を行った（調達合計額47.12億円）。その結果、当期末の発行 済投資口の総口数は639,300口となっている。

借入れ及び投資法人債について
当期においては、2020年８月３日付にて、新規取得10物件の取得資金等に充当することを目的として、長期借入金57.5億円の借入れを行った。また、既存借入金20億円の返済資金の一部に充当し、有利子負債の長期化、金利の固定化、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることを目的として、無担保投資法人債（発行価額17億円）を発行した。 以上の結果、当期末時点における有利子負債残高は634.35億円となり、LTVは50.5％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）