今回取り上げるのは、2021年7月20日に開示されたユナイテッド・アーバン投資法人（以下UUR)の35期（2020年11月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、丸紅株式会社を親会社とするジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社にて、UURは2003年12月に上場しており、2010年12月にはUURが合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

UURは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設）を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50％以上。 LTVの上限については、60％を目途とする。

第35期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場では、世界的な低金利環境を背景に国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で、 厳しい取得環境が継続している。ただし、長引くCOVID-19の影響によりリスク回避姿勢が 一部で強まっている。また、アセットタイプやエリア毎の不動産賃貸市場の需給バランス、 需要の回復度合いの差も明確になりつつある中、ウィズコロナ、アフターコロナにおける需 要の変化を見据えた資産の譲渡、及び取得と推察される動きが目立ち始めている。不動産賃貸市場では、一部のアセットタイプ（用途及び業種・業態）を除き、前期に続き概ね堅調に推移した。COVID-19影響下においても住宅及び物流施設の需要は底堅く、いずれの地域でも稼働率及び賃料水準はともに安定的に推移している。東京都では人口流出の統計が確認されているが、住宅賃貸市場への影響は軽微と考えられ、空室率等への影響は確認されていない。物流施設は巣ごもり消費の恩恵を受けて活況を呈しており、供給過剰の懸念を需要が上回っている状況。

商業施設及びホテルは引き続きCOVID-19影響下にある。商業施設の運用状況は全体的に回復しているものの、大都市やその周辺部を中心に緊急事態宣言の発出や解除、まん延防止等重点措置の適用や解除が繰り返される状況下、都市中心部の商業施設の回復力は伸び悩んでいる。特に、外食、ファッション及びエンターテインメントでは厳しい経営状況が続いており、COVID-19以前の状況に戻るまで、もうしばらく時間を要するものと考えられる。他方、アフターコロナを見据え、新しい生活様式、多様化する消費者ニーズに沿った経営や施設運営の在り方を模索することが喫緊の課題となっている。

ホテルについても、繰り返される感染拡大防止措置の発出・適用と解除に伴い、出張やレジャーの自粛は続いている。2020年夏から秋にかけて国内宿泊需要を喚起したGo Toトラベ ルは2020年末に停止となり、2021年5月末時点においても再開の目途は立っていない。昨年延期となった東京オリンピック・パラリンピックは開催に向けて準備が進んでいるものの、7月には感染拡大防止のためほぼ全ての会場で無観客開催になることが決定しており、訪日外国人への入国制限によりインバウンドの宿泊需要は喪失している。各ホテルオペレーター において、COVID-19に関わる軽症患者、無症状患者、医療関係従事者等の受入れやテレワー クプランの販売、飲料部門のテイクアウトサービスの開始等、新たな需要獲得に努めているが、厳しい経営状況が続いている。

全国主要都市のオフィスビルの空室率は緩やかに上昇しており、賃料も下落傾向が続いている。COVID-19影響下における在宅勤務の影響や業績不振等によりテナントの規模縮小・ 退去の動きが目立ち始めており、今後のテナントの動きには留意する必要があると考えられる。

２. 外部成長

35期の物件移動は、2020年12月に「虎ノ門ヒルズ森タワー」（取得価格100億円）、「虎ノ門PFビル」（取得価格34.35億円）、「UURコート茨木東中条」（取得価格16.65億円）、2021年3月に「UUR京橋イーストビル」（取得価格72.8億円）取得、2020年12月に「西新橋1丁目ビル」（準共有持分50％；譲渡価格94.8億円）を譲渡。

物件取得及び譲渡の結果、当期末時点において、UURが保有する物件は、商業施設34件、オフィスビル34件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居25件及びその他17件の合計133件（取得価格の総額6,714億円）であり、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、96.8％から98.0％の間で推移し、当期末時点では97.3％となっている。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

当期において、初の超長期年限（15年）の投資法人債（10億円）を発行した他、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行った。

この結果、当期末現在の有利子負債残高は前期より32億円増加した2,998億円（借入金残高2,638億円、投資法人債残高360億円）となり、当期末のLTVは42.5％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）