今回取り上げるのは、2021年8月16日に開示された日本プライムリアルティ投資法人（以下JPR)の39期（2021年6月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、東京建物株式会社(出資比率75％)の関連会社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントにて、JPRは2002年6月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準（目標投資割合）

<用途比率>    オフィス　　　　　 70 ～ 90％
                     都市型商業施設等　10 ～ 30％

<エリア比率>  東京　　　　　　　80 ～ 90％
                     地方　　　　　　　10 ～ 20％

第39期のトピックス

１．投資環境

＜オフィス賃貸市場＞
オフィス賃貸市場においては、新型コロナウイルス感染症の影響により、東京都心部を中心に空室率の上昇 及び賃料水準の下落傾向が見られる。

＜商業施設賃貸市場＞
本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、一時持ち直しの動きが見られたが、当期中に東京都等に発出された新型コロナウイルス感染症に係る緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置による飲食店等への影響が懸念される。

＜不動産売買市場＞
マーケットでの売買においては、株価の回復や低金利等を背景に活発な取引が継続されている。ただし、新型コロナウイルス感染症の影響が大きいホテルや都市型商業施設については引き続き投資家の慎重姿勢が続いている。

一方、オフィスについては、本投資法人の投資対象となる優良物件は品薄状態であるなか、国内外投資家の物件取得意欲は依然として強く、低利回りの取引が継続しているため、厳しい取得環境となっている。投資対象資産の多様化や、資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索が続いている。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響　（決算説明資料より抜粋）

３. 外部成長

2021年３月にＪＰＲ博多ビルの残持分65％（持分相当の譲渡価格26.6億円）を譲渡した結果、2021年６月末時点における保有資産残高は65物件、4,656億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は496,876㎡、テナント数は804となった。

４. 内部成長

当期のオフィス賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により、空室率の上昇や賃料水準の下落傾向が見られ注視が必要な状況となっている。このようななか、本投資法人は ポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めた。

その結果、期末稼働率は前期末と比較して1.2ポイント下落し98.1％となったが、 引き続き高い水準を維持した。

５. 資金調達の概要

当期中に返済した有利子負債の借換え資金として138億円の調達を行い、返済した有利子負債の平均調達期間5.6年、平均調達金利0.66％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は9.7年、平均調達金利は0.59％となった。

当期末の借入金残高は1,610億円、投資法人債残高は355億円、有利子負債残高は1,965億円となり、当期末の総資産有利子負債比率は40.6％、長期固定金利比率は99.0％、平均デットコストは0.73％、平均残存年数は4.8年となっている。また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）