今回取り上げるのは、2021年10月15日に開示された福岡リート投資法人の第34期（2021年8月期）決算説明資料です。
同投資法人は、九州地域（沖縄県、山口県を含む）を主要投資対象とする地域特化型J-REITにて、スポンサーは福岡地所を中心に、九州電力、福岡銀行、JR九州、西日本鉄道等九州の有力企業で構成されています。
用途別のポートフォリオは、商業(60%）を中心に、オフィス(27%)、住居、ホテル、物流と広範囲にわたる総合型の特性を保有しています。

 

ポートフォリオ投資方針等

【投資エリア】福岡都市圏（60～90%）を中心に、沖縄県・山口県を含むその他九州地域（10～30％）、その他地域（0～10％）
【投資タイプ】商業（40～70％）、オフィス（20～50％）、その他（0～30％）

第34期のトピックス

１．投資環境

本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、厳しい状態にあるものの、輸出や生産を中心に持ち直しつつある。公共投資は高水準で推移しているが、個人消費は持ち直しの動きが一服し、労働需給、雇用者所得ともに弱い動きとなっている。先行きについては、新型コロナウイルス感染症の動向が企業や家計のマインドに与える影響等に留意する必要がある。

地価動向については、令和3年地価調査によると、全国平均では全用途平均が下落幅は縮小したものの2年連続で下落となった。用途別で見ると住宅地は下落幅が縮小し、商業地は下落幅が拡大した。一方、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においては、商業地が前年比プラス7.7％、住宅地が前年比プラス4.4％と9年連続で上昇した。

このような環境の下、本投資法人の運用状況は、オフィスビル、物流施設及び住宅のアセットタイプは堅調な運用実績となる一方で、キャナルシティ博多等の主要商業施設では新型コロナウイルス感染症拡大の影響が収束せず、ホテルでは観光需要等の戻りが弱いことから回復に至らない状況で推移している。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響　（決算説明資料より抜粋）

３. 外部成長

当期においては、2021年6月1日にキャナルシティ博多・Bグランドビル（グランドビルの共有持分88.28%）の譲渡（譲渡価格77億円、売却益1.04億円）及び天神西通りビジネスセンター（底地）の取得（取得価格77億円）を実施。

当期末現在（2021年8月31日現在）では、商業 施設11物件、オフィスビル10物件及びその他11物件の合計32物件の運用を行っている。

ポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ると、福岡都市圏への投資比率が76.6％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設54.2％、オフィスビル31.5％、その他14.3％となっている。

４. 内部成長 （決算説明資料より抜粋）

当期末時点のポーフォリオ稼働率は 99.5％と良好な水準を維持している。なお、当期末の鑑定評価額合計は2,268億円 となっており、含み益は407億円に達した。

５. 資金調達の概要

期限の到来した既存の借入金の返済資金に充てるため、合計63億円の長期借入を行った。

当期末における有利子負債残高は、前期末不変の824億円、LTV41.3％、期末固定比率94.1％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）