今回取り上げるのは、2021年11月15日に開示されたジャパンリアルエステイト投資法人（以下JRE)の40期（2021年9月期）決算説明会資料です。
JREの資産運用会社は、三菱地所100％子会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社にて、2001年9月上場した最古参のオフィスビル運用に特化した投資法人です。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

１．地域に関するポートフォリオ構成
　　首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）70％以上、その他地方都市30％以下。
２．用途に関するポートフォリオ構成
　　オフィスビルを対象とし、これに付随する住宅及び商業施設を含む。
３．財務上の指針
　　LTV65％以下、目途値は30～40％を目安。有利子負債限度額は１兆円。

第40期のトピックス

１．投資環境

賃貸オフィス市場においては、新型コロナウイルス感染症を契機に加速したテレワークの浸透を背景に、足元では空室率の緩やかな上昇が続いている。賃料水準についても小幅ながら低下傾向に転じている。当投資法人においては、このような賃貸マーケット基調を背景にしつつも、ポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度上昇に努めた。

不動産売買市場においては、緩和的な金融政策の継続を背景として良好な資金調達環境が継続したことで、物件価格は高値圏を維持した。国内外投資家の物件取得意欲が強い一方、優良なオフィスビルの売出し物件数は限定的であり、取得環境は引き続き厳しい状況にある。

オフィスマーケットの今後の見通し

■ワクチンの接種が進み、新型コロナウイルスへの感染症がある程度収まってきたので、各社が今後の働き方を試すフェーズに入ってくる。当初は余剰スペースの返室が先行するが、執務環境改善当の動きが活発化する。
■在宅勤務を積極的に活用する企業もある一方、コミュニケーションやイノベーション等の観点から、オフィスの勤務を再評価する企業も多く、働き方の多様化が進む。
■オフィスには、人が集まり交流し、新しいビジネスを生み出す場として、教育や企業文化浸透の場として役割への期待が一層高まる。
■ビルの環境性能やCO2排出量の削減（再生エネルギーの活用）、健康と快適性に対するテナントの要求がこれまで以上に強くなる。
■今後はテナントに「選ばれるオフィス」と「選ばれないオフィス」の二極化が進む。

２. 外部成長

当期においては、2021年８月31日に大塚東池袋ビルディング（東京都豊島区）の信託受益権を60.25億円で譲渡。

上記の結果、当期末（2021年9月30日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル72物件、取得価格の総額10,670億円、テナント総数1,465となった。

３. 内部成長

賃貸オフィス市場は上記環境にあり、立地改善や執務環境改善のための新規契約がみられるものの、解約件数の増加及びリーシング期間長期化の影響を受け、当投資法人の当期末の稼働率は前期末比1.4％減の96.5％となったが、引き続き高い水準の稼働率を維持した。

４. 資金調達について

当期においては、既存借入金の返済資金に充当するための借入を実施したほか、総額600億円のコミッ トメントラインについて、契約期限の１年間延長を実施した。

このような取り組みの結果、2021年９月30日現在の有利子負債残高は前期並みの4,194.93億円となり、 内、長期借入金は3,585億円（１年内返済予定の長期借入金510億円を含む。）、短期借入金は180億円、投資法人債は429.93億円となった。総資産に占める有利子負債の比率は41.8％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）