今回取り上げるのは、2022年2月15日に開示された日本ビルファンド投資法人（以下NBF)の41期（2021年12月期）決算短信・決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井不動産(出資比率46％)、住友生命(出資比率35％）他を株主とする日本ビルファンドマネジメント株式会社にて、NBFは2001年9月にJ-REIT第1号として上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

NBFは、オフィスビルを投資対象とするオフィス特化型J-REIT。投資対象地域は、東京都心及び東京周辺都市部を中心としつつ（組入れ比率70％以上）、地方都市にも投資を行う（組入れ比率30％以下）。

 

第41期のトピックス

１．投資環境

東京都心部のオフィスビル賃貸市場については、継続していた空室率の上昇が、昨年末には一旦落ち着いた状況が見られたが、未だ新規需要は限定的であり、空室率低下には至っていない。募集賃料は小幅ながらも引き続き下落傾向となっている。

オフィスビル売買市場については、引き続き金融緩和により資金調達環境が良好であり、海外投資家、国内不動産会社、一般事業会社、私募ファンド及びＪ－ＲＥＩＴによる物件取得意欲は引き続き高い状況にある。こうした状況下で、優良物件の売却情報は限定的であることから、厳しい物件取得環境が継続している。

 

２. 外部成長

当期は、2021年９月に「飯田橋グラン・ブルーム」（不動産、取得価格：776億円）を取得し、2021年11月に既保有物件である「横浜ＳＴビル」の共有持分15％（信託受益権、取得価格：32.2億円）を追加取得した。また、2021年８月に「ＮＢＦ御茶ノ水ビル」（信託受益権、譲渡価格：161億円）、2021年９月に「中野坂上サンブライトツイン」（信託受益権、譲渡価格：400億円）、「ＮＢＦユニックスビル」（信託受益権、譲渡価格：49億円）を譲渡し、ポートフォリオの見直しを進めた。

当期末時点において、本投資法人が保有する物件数は73物件、取得価格累計は１兆 3,822億円、総賃貸可能面積は1,197,970㎡（362,385坪）となった。

 

３. 内部成長

保有物件については、調整局面が継続している稼働率水準の回復を目指し、マーケット動向を的確に把握し、適切かつ柔軟なリーシング活動及び良好なテナントリレーションの維持と継続的な賃料増額改定に取り組んでおり、賃貸事業収入は安定的に推移している。加えて、戦略的かつメリハリのある追加投資を行い、物件競争力の向上に努めるとともに、工事実施時期及びコストの適正化により費用の削減にも努めている。

 

４. 資金調達の概要

当期末現在の有利子負債残高は、前期末（2021年6月末）不変の5,505億円、ＬＴＶは42.2％、長期固定金利比率は95.1％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）