今回取り上げるのは、2022年2月15日に開示されたフロンティア不動産投資法人（以下FRI)の35期（2021年12月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、2008年3月に日本たばこ産業株式会社（JT）から三井不動産株式会社100％子会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社に変更されており、FRIは2004年8月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

投資対象は、郊外型商業施設及び都心型商業店舗ビル等の用途に供されている不動産等及び不動産対応証券の裏付資産にて、「商業施設特化型Ｊ－ＲＥＩＴ」に分類される。

 

第35期のトピックス

１．投資環境

商業施設を取り巻く個人消費及び小売環境については、2021年9月末の緊急事態宣言の解除後、行動制限の段階的な緩和等を受け、徐々に持ち直したが、飲食等の一部の店舗については、売上の回復に時間を要している。

不動産投資市場は、良好な資金調達環境を背景とした投資家の旺盛な取得意欲が継続し、取得環境は厳しい状況が続いた。

 

２. 外部成長

2021年7月に、いずれもスポンサーである三井不動産株式会社の開発物件である、三井ショッピングパークららぽーと新三郷の本体棟の共有持分34％（追加取得価格104億円）、銀座 5 丁目グローブ（取得価格57.1億円）及び竹下通りスクエア（取得価格63.3億円）を取得した。

2021年12月末時点における保有資産残高は39物件、3,611億円（取得価格ベース）となった。

 

３. 内部成長

ポートフォリオの賃貸の状況については、当期も新型コロナウイルス感染症流行の影響を受けたが、大規模ショッピングセンターについては、長期固定のマスターリース契約により、変動賃料の減少といった限定的な影響にとどまり、食料品・日用品等を取扱う中規模ショッピングセンターについても、安定的な賃料を収受した。一方、都心型商業施設の一部のテナントに対しては、固定賃料の減免等の支援を行った。

当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は 100.0％となっている。

 

４. 資金調達の概要

2021年7月には、物件の取得に合わせ、公募増資及び第三者割当増資による新投資口の発行を実施するとともに、2021年10月には、本投資法人初となるグリーンボンド（25億円）を発行した。

その結果、当期末日現在の借入金等の残高は、長期借入金1,099億円及び本投資法人債券135億円の合計1,234億円となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）