今回取り上げるのは、2022年2月17日に開示された日本リート投資法人（以下NRI)の19期（2021年12月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、双日株式会社(出資比率67％)が出資する、双日リートアドバイザーズ株式会社にて、NRIは2014年4月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準 （決算説明資料より抜粋）

 

第19期のトピックス

１．投資環境

オフィスの賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）の2021年12月末時点の平均空室率は6.33％であり、前年同月比1.84％上昇した。また、同地区 の2021年12月末時点の坪当たり平均賃料は20,596円と前年同月比6.38％下落となり、2020年8月以降下落傾向が続いており、今後の動向についても注視していく必要がある。

住宅の賃貸市場については、稼働率・賃料水準とも概ね安定した状況が継続しているが、新型コロナウイルス変異株の感染拡大を契機としてテレワークやリモート授業によりオフィスワーカーや学生の戻り、転居が 延期される等の影響は残っており、三大都市圏への人口動態を含め賃貸住宅の需給環境についても注視していく必要がある。

商業施設の賃貸市場については、新型コロナウイルス感染拡大防止策としての経済活動の制限はあるものの持ち直しの兆しがあり、巣ごもり消費から消費形態は変化しつつある。経済産業省公表の2021年11月の商業動態統計によると、小売業販売額が前年同月比9.4％の増加となった。スーパー（既存店）の販売額が前年同月比1.1％減少する一方で、百貨店（既存店）の販売額は前年同月比8.1％の増加となった。

今後については、新型コロナウイルス感染症の拡大を契機とした、テレワークなどの働き方改革や生活スタイルの変化が不動産賃貸市場に与える影響の範囲や程度について留意する必要がある。

不動産売買市場については、上場REITや私募REIT、不動産会社等の国内投資家並びに海外投資家の物 件取得意欲は依然として旺盛であり、優良物件の期待利回りは低水準で推移し、取引価格の高止まりの状態が続いている。

 

２. 外部成長

当期（2021年12月期）においては、2021年8月に物件の入替えを実施し、運用資産4物件の譲渡（譲渡価格合計86.3億円）及び8物件の取得（取得価格合計76.15億円）を行った。

その結果、当期末現在のポートフォリオは、オフィス63物件（取得価格合計1,832億円）、住宅42物件（取得価格合計645億円）、商業施設2物件（取得価格合計81億円）の合計107物件（取得価格合計2,550億円）及び匿名組合出資持分1件（出資額合計0.5億円、出資先運用資産数合計6物件））となっており、本投資法人が保有する合計107物件の総賃貸面積は309,188.54㎡、稼働率は 98.1％となっている。

 

３. 内部成長

本投資法人は、ポートフォリオの資産価値を維持・向上する運営管理を重視し、新規及び既存テナントに 対する積極的な営業活動を展開するとともに、既存テナントとのリレーション強化によりテナントニーズや 物件毎の特性を踏まえた物件競争力の向上に繋がる施策を実施しました。こうした取組みにより、当期末現在のポートフォリオの稼働率は98.1％と高水準を維持している。

 

４. 資金調達の概要

2021年8月20日に返済期限の到来した長期借入金100億円のリファイナンスにあたり、2021年8月6日付で投資法人債の発行（総額20億円）及び2021年8月20日付で長期借入金の借入れ（総額80億円）を行った。

その結果、2021年12月31日現在の有利子負債残高は1,326億円となり、総資産に占める有利子負債の割合（LTV）は48.0％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）