今回取り上げるのは、2022年5月23日に開示されたケネディクス商業リート投資法人（以下KRR)の14期（2022年3月期）決算説明会資料です。
KRRの資産運用会社は、ケネディクスグループのケネディクス不動産投資顧問株式会社。また、スポンサー並びにこれに準ずる物件サポートライン提供会社として、三井住友ファイナンス＆リース株式会社、SMFLみらいパートナーズ株式会社、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディーコンサルティング、伊藤忠株式会社が名を連ねています。
KRRは、生活密着型商業施設への投資を主用途とする投資法人として2015年2月に上場しましたが、2018年5月投資比率20％以下を条件として物流施設への投資も可能となりました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等 （決算説明資料より抜粋）

 

第14期のトピックス

１．投資環境

本投資法人が重点投資を行う生活密着型商業施設については、新型コロナウイルスの感染拡大の環境下において飲食店を含むサービス系店舗や一部のアパレル店舗が売上を落としているが、食品スーパー、ホームセンター等の生活必需品を扱う専門店は引き続き底堅い需要を維持している。

金融環境については、資源価格の高騰、地政学リスクの顕在化等の影響を受けた正解経済の動向、米国等における金融引き締め路線への転換等の影響で不安定な環境が続いている。

不動産売買市場においては、国内での緩和的な金融施策等を背景に、投資家による不動産への投資意欲は継続しており、活発な取引が行われている。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響（決算説明資料より抜粋）

 

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

４. 外部成長

当期において3物件（キテラタウン福岡長浜：取得価格60億円、キテラプラザ青葉台：取得価格25.53億円、天理配送センター：取得価格10.7億円）を取得し、3物件（代官山アドレス・ディセ（準共有持分30％）：譲渡価格（19.93億円・取得価格16.17億円、ケーズデンキ湘南藤沢店（底地）及びプライムスクエア自由が丘：2物件譲渡価格合計63.6億円・2物件取得価格合計59.83億円）を譲渡した。

その結果、当期末（2022年3月31日）現在におけるポートフォリオは、合計66物件（取得価格の総額2,472億円）となった。

 

５. 資金調達の概要

（借入れの状況)
当期においては、資産の取得にあわせた資金の借入れ（30億円）を実施する一方、既存借入れの借換え及び投資法人債の償還資金への充当を目的とした借入れ（87.5億円）を行い、当期末（2022年3月31 日）現在の借入金残高は1,143億円、投資法人債を含めた有利子負債（有利子の敷金・保証金を除く。）は1,233億円となった。また、既存借入れの借換を目的とした借入れの一部（70億円）については、本投資法人としては初となるグリーンローンとして調達している。資金の借入れに際しては、返済期限の分散化と長期化を図る一方で、財務戦略上の機動性や柔軟性の観点から、借入れを行った。また、一部の長期借入金については金利上昇リスクをヘッジするため、金利ス ワップの活用等により、金利を固定化している。

（投資法人債の状況）
本投資法人は、2022年1月に20億円の投資法人債を発行し、当期末（2022年3月31日）現在の残高は90億円となった。調達した資金は、2021年1月29日に調達した借入金の返済資金に充当した。 以上の結果、当期末（2022年3月31日）現在の借入金及び投資法人債の平均残存年数は4.5年、加重平均金 利は0.96％、長期負債比率は99.4％、LTVは44.7％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）