今回取り上げるのは、2022年6月16日に開示されたNTT都市開発リート投資法人の38期（2022年4月期）決算説明資料です。
資産運用会社はNTT都市開発株式会社100％子会社のNTT都市開発投資顧問株式会社にて、同投資法人はプレミア投資法人として2002年9月に上場し、2021年4月NTT都市開発リート投資法人と称号変更を行いました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

首都圏（首都圏以外の地方主要都市は20％以下の投資）に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とする。ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とする。

 

第39期のトピックス

１．投資環境

（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルスの影響長期化を背景に定着したリモートワーク等により空室率が上昇傾向にあったが、足元ではオフィス需要の一部に復調の兆しが見られる。一方、レジデンスについては、リモートワークや雇用環境の変化により転出超過が続いていた東京都の人口動態も2022年1月以降転入超過に転じており、シングルタイプを中心に弱含んでいた賃貸需要に回復傾向がみられている。

（売買市場）
オフィスビル、レジデンスともに、国内金融緩和を背景として、国内外投資家等の取得意欲は旺盛で、キ ャップレートは引き続き低下傾向にあり物件価格は高値圏を維持した。

 

２. 外部成長

当期において本投資法人は2021年11月２日に東京オペラシティビル（オフィスビル、取得価格220億円）及び2022年3月28日にアーバンネット内幸町ビル（オフィスビル、取得価格56.4億円）を取得した。一方、2017年６月に取得したスフィアタワー天王洲（オフィスビル、取得価格150億円）を売却し、 22.31億円の不動産等売却益を実現している。

この結果、当期末現在の本投資法人が保有する資産は、オフィスビル26物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は2,726億円、用途別の投資比率はオフィスビル64.1％、レジデンス28.6％、その他（優先出資証券）7.3％となっている。

 

３. 内部成長

 

 

 

４. 資金調達の概要

（1）投資口の発行
2021年11月1日に一般募集による投資口80,600口を発行し、117億1百万円の資金調達を行い、新規資産の取得に充当した。また、2021年11月29日に第三者割当による投資口4,040口を発行し、5.86億円の資金調達を行い、借入金の返済に充当した。

（2）資金の調達等
2021年11月2日付けで取得した東京オペラシティビルの取得資金の一部に充当するため、短期借入金として総額110億円を借り入れた。
第三者割当による新投資口発行の手取金及び2021年12月10日に譲渡しましたオフィスビル１棟（スフィアタワー天王洲）の売却代金の一部及び手元資金により、借入金152.5億円の返済を実施した。
この結果、当期末現在の有利子負債総額は1.277億円（内訳は長期借入金1,277億円及び投資法人債112億円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は100％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）