今回取り上げるのは、2022年8月16日に開示された日本プライムリアルティ投資法人（以下JPR)の41期（2022年6月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、東京建物株式会社(出資比率75％)の関連会社である株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメントにて、JPRは2002年6月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準（目標投資割合）

<用途比率> 　　オフィス　　　　　70 ～ 90％
　　　　　　　　都市型商業施設等　10 ～ 30％
<エリア比率> 　東京　　　　　　　80 ～ 90％
　　　　　　　　地方　　　　　　　10 ～ 20％

 

第41期のトピックス

１．投資環境

＜オフィス賃貸市場＞
オフィス賃貸市場においては、新型コロナウイルス感染症の影響が和らぎつつあることもあり、上昇傾向が続いていた東京都心部の空室率は横ばい傾向になってきており、また平均賃料の低下幅も緩やかになっている。東京周辺部及び地方都市においても同様の傾向が見られる。

＜商業施設賃貸市場＞
本投資法人が投資対象としている都市型商業施設においては、東京都等で発出されていたまん延防止等重点措置が３月に解除されたことを受けて、商業施設への来店客が増加し、売上が回復しつつある。

＜不動産売買市場＞
マーケットでの売買においては、円安及び低金利等を背景に活発な取引が継続されている。本投資法人が主要な投資対象としているオフィスについては、優良物件は品薄状態であるなか、国内外投資家の物件取得意欲は依然として強く、低利回りでの取引が継続しているため、厳しい取得環境となっている。投資対象資産の多様化及び資産の入替えなど、効果的な物件取得方法の模索が続いている。また、これまで新型コロナウイルス感染症の影響により投資家の慎重姿勢が見受けられた都市型商業施設及びホテルについても、コロナ後を見据えた取引が顕在化してきている。

 

２. 外部成長

当期においては、2022年１月に東京建物東渋谷ビル（取得価格113億円）を取得した。また、同年６月にはＪＰＲ梅田ロフトビルの第２回目の譲渡（持分30％、持分相当の譲渡価格52.5億円）を実行した。

一連の取引の結果、2022年6月末時点における保有資産残高は67物件、4,922億円（取得価格ベース）、総賃貸可能面積は502,889㎡、テナント数は1,171となった。

 

３. 内部成長

本投資法人はポートフォリオ全体の安定した収益及び稼働率の確保を目指し、プロパティ・マネジメント会社及び仲介会社と緊密な連携を図り、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致及び既存テナントの更なる満足度向上に努めた。

その結果、期末稼働率は前期末と比較して0.2ポ イント上昇し97.5％となり、引き続き高い水準を維持した。

 

４. 資金調達の概要

本投資法人は、当期において、投資口の追加発行により、138億円を調達し、新規物件の取得資金及び借入金の返済に充当した。また、良好な資金調達環境を背景に、財務基盤を更に強固なものとするため、調達期間の長期化及び返済期日の分散化を重視した調達に取り組んでいる。

当期は期中に返済した有利子負債の借換え資金として185億円の調達を行ったが、返済した有利子負債（短期借入金を除く）の平均調達期間5.7年、平均調達金利 0.55％に対し、新規有利子負債の平均調達期間は9.2年、平均調達金利は0.64％となった。

当期末の借入金残高は1,650億円、投資法人債残高は379億円、有利子負債残高は2,029億円となり、当期末の総資産有利子負債比率（ＬＴＶ）は40.0％、長期固定金利比率は100.0％、平均デットコストは0.74％、平均残存年数は5.0年となっている。また、コミットメントラインは、240億円の極度額を金融機関６行と設定している。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）