今回取り上げるのは、2022年9月14日に開示されたアドバンス・レジデンス投資法人（以下ADR)の24期（2022年7月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、伊藤忠商事グループが株主であるADインベストメント・マネジメント株式会社にて、ADRは日本レジデンシャル投資法人と旧アドバンス・レジデンス投資法人が、2010年3月1日付で新設合併し誕生しました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等（決算説明資料より抜粋）

投資クライテリアと立地

 

第24期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場
優良な賃貸住宅については、引き続き安定的な投資対象としての位置づけに変わりはない。また、国内不動産の利回りは相対的に高く、海外投資家の需要が旺盛であることから、不動産価格は引き続き高値圏で推移するものと思われるが、金融資本市場や投資家の動向を慎重に見極める必要がある。

賃貸住宅市場
本投資法人の運用資産においては、ウィズコロナの進展に伴いリーシング活動は正常化し、稼働率及び賃料は安定的に推移している。一方、今後もテレワーク普及に伴うニーズの変化や東京23区中心部から郊外への移動があることは一定程度想定される。特に、東京への人口流入数がコロナ禍以前の水準には未だ戻っておらず、単身者向けのシングルタイプの需要については、注視していく必要がある。

 

２. 外部成長

当期においては、『レジディア文京小石川（取得価格：6.94億円）』、『レジディア世田谷若林（取得価格：11億円）』、『レジディア神田淡路町（取得価格：14.9億円）』、『レジディア荻窪Ⅲ（取得価格：23.88億円）』、『レジディア博多東（取得価格：8.45億円）』の5物件（取得価格総額65.17億円）を取得。

当期末現在における保有物件数と資産規模はそれぞれ277物件、4,687億円（取得価格合計）であり、住宅系 J-REIT最大となっている。

 

３. 内部成長

－ 高稼働率を維持 －
本投資法人の資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社がプロパティ・マネジメント会社と適切に協働して管理運営に努めた結果、当期の期中平均稼働率は96.7%（前年同期比＋0.8pt）になった。稼働率については、コロナ禍以前の水準まで回復している。 東京23区のシングルタイプの条件緩和は継続する一方、都心部を含めファミリータイプについては引き続き底堅い需要があり、新規契約賃料においては例年と同水準で引き上げることができた。結果、入替時賃料変動率は+1.5％（前期比+2.2pt）と前期のマイナスからプラスに改善した。

－ バリューアップ工事実施による競争力強化を促進 －
本投資法人では、計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っている。加えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても設備更新や間取り変更等を伴うバリューアップ工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めている。大規模修繕工事は、当期8件（工事金額税込 11.34億円）実施した。また、バリューアップ工事については、計49件（工事金額税抜 2.05億円）実施することができた。

当期バリューアップ工事を実施した住戸のうち、2022年7月31日までに新たな賃貸借契約が締結された24戸 では、前契約賃料に対して、賃料を平均24.8％引き上げることができ、従前同様、バリューアップ工事が効果的に内部成長に寄与した。本投資法人は、今後もこのような取組みを通じて、物件競争力の更なる強化を進めていく。

 

４. 資金調達の概要

本投資法人の財務戦略の基本方針は、有利子負債の調達金利の低減と残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化である。当期は、総額184億円(平均支払金利0.58%、平均調達年数8.6年)の借入れ等を実施した。

これにより当期末現在の平均支払金利は0.59%となり、前期の0.61%から支払金利の低減を実現した。また、残存年数は5.0年から5.1年に長期化し、財務基盤の一層の強化を図ることができた。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）