今回取り上げるのは、2023年1月20日に開示された大和証券オフィス投資法人（以下DOI)の34期（2022年11月期）決算説明資料です。
DOIの資産運用会社は、大和証券グループの大和リアル･エステート･アセットマネジメント株式会社にて、2005年10月に上場しています。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

DOIの投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとしている。投資地域は、「東京主要5区」（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）を最重点エリア、「首都圏」（東京主要5区を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を重点エリア、「地方主要都市」（大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県））、名古屋圏（愛知県、三重県、岐阜県）、および政令指定都市を投資可能エリアと定めている。また、「東京主要5区」の組入比率は、60％以上と謳っている。

 

第34期のトピックス

１．投資環境

東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、2013年６月以降、空室率の改善傾向が続いていたが、2022年11月末時点で6.38％まで上昇している。一部でオフィス回帰・拡張の動きも出始めているが、業績低迷やコロナ禍を契機とした働き方の見直しに伴うオフィス集約・移転のための解約も見られ、東京都心部のオフィス平均賃料については2020年８月から2022年11月まで28ヶ月連続で低下するなど予断を許さない状況。

一方、オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢に大きな変化はなく、不動産会社、ファンド及び海外投資家による物件取得意欲は引き続き旺盛だが、今後の動向については注視が必要。

 

２. 外部成長

2020年11月に開発用地を取得した、本投資法人初の開発プロジェクト「日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト」における開発事業が完了し、開発事業により建設した建物「Ｄａｉｗａ日本橋馬喰町ビル」を取得した。

これにより、当期末における本投資法人の運用資産は、物件総数59物件、取得価格合計4,664億円となった。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

４. 資金調達の概要

本投資法人は、当期において、借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れを行った。

（ⅰ）2022年８月31日に返済期限が到来した株式会社新生銀行、株式会社西日本シティ銀行、株式会社七十七銀行及び日本生命保険相互会社からの借入金総額53億円の返済資金として、同日に同行及び同社より総額53億円の借入れを行った。
（ⅱ）2022年11月30日に返済期限が到来した株式会社三井住友銀行、三井住友信託銀行株式会社、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行、株式会社りそな銀行、東京海上日動火災保険株式会社及び太陽生命 保険株式会社からの借入金総額123億円の返済資金として、同日に同行及び同社より総額123億円の借入れを行った。

当期末の有利子負債残高は総額2,058億円（長期借入金1,968億円及び投資法人債90億円）となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）