今回取り上げるのは、2023年3月16日に開示されたアドバンス・レジデンス投資法人（以下ADR)の25期（2023年1月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、伊藤忠商事グループが株主であるADインベストメント・マネジメント株式会社にて、ADRは日本レジデンシャル投資法人と旧アドバンス・レジデンス投資法人が、2010年3月1日付で新設合併し誕生しました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

投資クライテリアと立地

 

第25期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場
優良な賃貸住宅については、引き続き安定的な投資対象としての位置づけに変わりはない。また、国内不動産の利回りは海外不動産と比べ相対的に高く、不動産価格は引き続き高値圏で推移するものと思われる。引続き金融資本市場や投資家の動向を慎重に見極める必要がある。

賃貸住宅市場
本投資法人の運用資産においては、ウィズコロナの進展に伴いリーシング活動は正常化し、稼働率及び賃料水準は安定的に推移している。一方、今後もテレワーク普及に伴うニーズの変化や東京23区中心部から郊外への移動があることは一定程度想定される。なお、2022年は東京都への転入者が転出者を上回る転入超過が拡大したものの、転入数がコロナ禍以前の水準には未だ戻っておらず、単身者向けのシングルタイプの需要 については、注視していく必要がある。

 

２. 外部成長

当期における物件移動はない。 当期末現在における保有物件数と資産規模はそれぞれ277物件、4,687億円（取得価格合計）であり、住宅系 J-REIT最大となっている。

 

３. 内部成長

－ 高稼働率を維持 －
本投資法人の資産運用会社である伊藤忠リート・マネジメント株式会社がプロパティ・マネジメント会社と適切に協働し管理運営に努めた結果、当期の期中平均稼働率は96.6%（前年同期比＋0.3pt）となった。東京23区のシングルタイプの募集条件緩和を抑制し、都心部を含めファミリータイプの底堅い需要により、新規契約賃料においては前期より一段引き上げることができた。結果、入替時賃料変動率は+2.5％（前期 比+0.9pt）となった。

－リノベーション工事実施による競争力強化を促進－
本投資法人では、計画的に大規模修繕工事を実施し、保有物件の機能維持・意匠の改善を図っている。加えて、大規模修繕工事を行った物件を中心に、個別住戸についても設備更新や間取り変更等を伴うリノベーション工事をテナント入替時に実施することで、競争力の維持・向上に努めている。大規模修繕工事は、当期11件（工事金額税込 11.9億円）を実施した。また、リノベーション工事については、計41件（工事金額税抜 1.48億円）実施することができた。当期リノベーション工事を実施した住戸のうち、2023年1月31日までに新たな賃貸借契約が締結された20戸では、前契約賃料に対して、賃料を平均25.5％引き上げることができ、従前同様、リノベーション工事が効果的に内部成長に寄与した。本投資法人は、今後もこのような取組みを通じて、物件競争力の更なる強化を進めていく。

 

４. 資金調達の概要

本投資法人の財務戦略の基本方針は、金融環境を考慮しつつ、有利子負債の調達金利の低減と残存年数の長期化、金利の固定化、返済期日の分散化を推進すること。当期は、総額159億円(平均支払金利0.69%、平均調達年数6.8年)の借入れ等を実施した。

これにより当期末現在の平均支払金利は前期同水準の0.59%となった。また、平均残存年数は5.1年から5.0年となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）