今回取り上げるのは、2023年6月15日に開示されたNTT都市開発リート投資法人の41期（2023年4月期）決算説明資料です。
資産運用会社はNTT都市開発株式会社100％子会社のNTT都市開発投資顧問株式会社にて、同投資法人はプレミア投資法人として2002年9月に上場し、2021年4月NTT都市開発リート投資法人と称号変更を行いました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

首都圏（首都圏以外の地方主要都市は20％以下の投資）に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とする。ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とする。

 

第41期のトピックス

１．投資環境

（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染症の拡大を防止しながら経済社会活動を継続するために行動制限が緩和されるなかで、拠点集約や一部解約、サードプレイスの利用等オフィス戦略の見直しは継続しており、空室率については小幅に改善しているものの、賃料水準は低下傾向にある。一方、レジデンスについては、東京都の人口流入増加や有効求人倍率の回復を背景に出社を前提としたハイブリッドな働き方への変化が、賃貸市場の改善要因となっている。

（売買市場）
オフィスビル・レジデンスともに、国内金融緩和を背景として、国内投資家を中心に依然として投資意欲は旺盛で、安定運用が期待できるレジデンスに加え、オフィスビルについても、アフターコロナの景気回復が期待され、キャップレートは低下傾向が続いている。一方、米国を中心とする海外投資家等においては、金利引上げ等によるリスク懸念増大により不動産マーケットは軟調に推移している。

 

２. 外部成長

当期において本投資法人は2023年3月14日にアーバンネット中野ビル（オフィスビル、取得価格64億円）を取得した。一方、2004年3月に取得した六番町ビルの信託受益権の一部（オフィスビル、取得価格39.3億円）を売却し、14.7億円の不動産等売却益を実現している。

この結果、当期末現在の本投資法人が保有する資産は、オフィスビル27物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の計60物件であり、取得価格の総額は2,751億円、用途別の投資比率はオフィスビル64.4％、レジデンス28.4％、その他（優先出資証券）7.2％となっている。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

４. 資金調達の概要

本投資法人は、2022年11月30日に、2015年12月８日に借り入れた長期借入金110億円について、長期借入金110億円による借り換を行った。

本投資法人は、2023年3月14日付で取得したアーバンネット中野ビルに係る不動産信託受益権の取得資金の一部に充当するため、短期借入金として総額50億円を借り入れた。

本投資法人は、2023年3月31日に、2022年３月28日に借り入れた長期借入金37億円について、短期借入金37億円円による借り換を行った。

この結果、当期末現在の有利子負債総額は1.248億円（内訳は短期借入金37億円、長期借入金1,099億円及び投資法人債112億円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は97.0％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）