今回取り上げるのは、2023年7月19日に開示されたユナイテッド・アーバン投資法人（以下UUR)の39期（2023年5月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、丸紅株式会社を親会社とするジャパン・リート・アドバイザーズ株式会社にて、UURは2003年12月に上場しており、2010年12月にはUURが合併存続法人となって日本コマーシャル投資法人と合併しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

UURは、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（コールセンター、データセンター、研修施設、物流施設、工場・研究開発施設、通信施設、インフラ施設、ヘルスケア施設）を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50％以上。 LTVの上限については、60％を目途とする。

 

第39期のトピックス

１．投資環境

不動産売買市場は、日本銀行新総裁の下でも金融緩和政策の継続が明確になったこと、欧米における金融機関破綻による信用不安の広がり等により、日本に対する国内外投資家の投資意欲は依然旺盛で厳しい取得環境が続いている。

不動産賃貸市場については、当期も全体としては概ね堅調に推移した。

商業施設では、物価が上昇局面にあるものの、外出機会の増加や円安を追い風とする訪日外国人の増加により、売上の着実な回復がみられる。

ホテルについては、政府や自治体による旅行支援や訪日外国人の入国制限緩和により、客室稼働率は回復の勢いを増している。 オフィスビルでは、各企業でのオフィス戦略の見直しの動きは一巡し、全国主要都市の空室率は横ばい傾向にある。

賃料については東京ビジネス地区等でやや弱含みの傾向がみられる。

住宅では、いずれの地域においても引き続き需要は底堅く、稼働率及び賃料は安定的に推移している。

物流施設については、首都圏をはじめ全国の主要都市周辺部で供給が続いており、稼働率は弱含みの傾向にあるものの、賃料は横ばいで推移している。

 

２. 外部成長

当期においては、2022年12月22日に『グランルージュ城東（共同住宅）』（取得価格：17.55億円）、『札幌米里物流センター（倉庫）』（取得価格：11.77億円）、2023年3月20日に『大阪ベイタワー（事務所）』（取得価格：26.37億円）、2023年5月31日に『グランダ宮の森（建物部分の追加取得）（老人ホーム）』（取得価格：10.53億円）を取得した。

当期末時点において、UURが保有する物件は、商業施設36件、オフィスビル36件、商業施設とオフィスビルの複合施設1件、ホテル20件、オフィスビルとホテルの複合施設2件、住居26件及びその他20件の合計140件（取得価格の総額6,889億円）であり、当期中における各月末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、98.4％から99.1％の間で推移し、当期末時点では98.4％となっている。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

４. 資金調達の概要

当期において、特定資産の取得及び有利子負債の返済のため、一定の資金調達を行った。

この結果、当期末現在の有利子負債残高は前期より70億円増加した3,204億円（借入金残高2,859億円、投資法人債残高345億円）となり、当期末のLTVは44.3％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）