今回取り上げるのは、2023年7月19日に開示されたアクティビア・プロパティズ投資法人（以下API)の23期（2023年5月期）決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、東急不動産株式会社の100％子会社である東急不動産リートマネジメント株式会社にて、APIは2012年6月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略 （決算説明資料より抜粋）

 

第23期のトピックス

１．投資環境

商業施設を取り巻く環境については、新型コロナウイルス感染症による社会経済活動の制限が緩和されたことに伴い、百貨店売上高や外食売上高、旅行取扱高が前年比で改善している。

賃貸オフィス市場は、新規供給が増加する一方で移転は活発であり、空室率の低下が見られ始めるようになった。三鬼商事株式会社が公表した2023年５月末時点の都心５区（千代田区、港区、中央区、渋谷区 及び新宿区）の平均空室率は6.16％で、前期末（2022年11月30日）時点との比較では0.22ポイント低下した。内、渋谷区の空室率は4.55%で、他エリアと比較して低位な水準で推移している。賃料水準については、2020年8月以降34ヶ月連続で下落しており、2023年５月末時点における都心５区の一坪当たり平均賃料は19,877円となった。

 

２. 外部成長

2023年1月13日に手元資金及び借入金により「A-FLAG西心斎橋」（取得価格：143億円）を取得した。また、2023年3月28日に「霞が関東急ビル」（取得価格：306億円）を取得するとともに、2023年4月5日に「東急プラザ銀座（底地）」（準共有持分30％）（譲渡価格：390億円）を譲渡した。

この結果、当期末時点の保有資産合計は47物件（取得価格合計5,484億円）、総賃貸可能面積は448,841.77㎡（135,772坪）となった。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

４. 資金調達の概要

当期においては、グリーンボンド（無担保投資法人債）を2022年12月に20億円発行し、借入金の期 限前返済に充当した。また、「A-FLAG西心斎橋」の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2023 年１月に90億円の借入を行った。2023年3月には、「霞が関東急ビル」の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、258億円の借入を行い、2023年4月付で「東急プラザ銀座（底地）」の売却資金の一部を当該借入金および「A-FLAG西心斎橋」の取得に係る借入金の一部である293億円の返済に充当した。そのほか、合計145億円の借換を行った。

この結果、当期末時点における有利子負債残高は2,658億円（借入金2,381億円、投資法人債277億円）となった。また、総資産に占めるLTVについては、当期末時点で46.9％、長期比率100.0％、固定金利比率95.7％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）