今回取り上げるのは、2023年9月14日に開示された三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下MFLP)の14期（2023年7月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井不動産株式会社の100%子会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社にて、MFLPは2016年8月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

MFLPは物流不動産（投資比率80％以上）を主体として、インダストリアル不動産（投資比率20％以下）にも投資するJ-REITである。地域別投資比率では、国内85％以上、海外15％以下を謳っている。国内不動産の対象地域は、首都圏エリア（東京都・神奈川県・千葉県・茨城県）及び関西エリア（大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県）を70％以上、その他エリアを30％以下と定めている。

 

第14期のトピックス

１．投資環境

物流市場については、物流業務を専門的に請け負う３PL事業の拡大が続き、かつ、Eコマース需要が継続して高水準で推移し、さらには製造業者や小売業者などあらゆる事業分野において物流業務効率化・サプライチェーンの再構築を目指す動きも継続しており、ウクライナ情勢や円安による資源価格の高騰をはじめとしたインフレーション、主要国における長期金利の上昇傾向などにより先行き不透明な状況は継続し注視する必要はあるものの、引き続き先進的物流施設への需要が増加するものと考えられる。

 

２. 外部成長

2023年2月に『MFLP大阪交野（取得価格：165億円）』を取得。
当期末時点において、本投資法人が保有する資産は25物件、取得価格合計3,587億円となった。

 

３. 内部成長（決算説明会資料より抜粋）

 

 

４. 資金調達の概要

当期においては、MFLP大阪交野の取得資金として、2023年2月に165億円（短期借入金65億円、長期借入金100億円）、長期借入金の返済資金として、2023年2月に25億円（長期借入金）、2023年3月に31億円（長期借入金）、分配金の支払資金として、2023年4月に45億円（短期借入金）、短期借入金の返済資金として、2023年3月に40億円（短期借入金）、2023年4月に40億円（短期借入金）、2023年5月に85億円（短期借入金）、2023年6月に45億円（短期借入金）、2023年7月に45億円（短期借入金）の借入れを行い、借入金の一部及び減価償却等から生じる内部留保を原資として当期において合計376億円（短期借入金320億円、長期借入金560億円）の返済を行った。

その結果、当期末における有利子負債の残高は総額1,352億円（１年内返済予定の長期借入金106億円、投資法人債50億円及び長期借入金1,151億円）、LTVは38.6％となった。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）