今回取り上げるのは、2024年1月24日に開示されたた阪急阪神リート投資法人（以下HHR)の37期（2023年11月期）決算説明会資料です。 資産運用会社は、阪急阪神ホールディングス株式会社グループの阪急阪神不動産100％子会社である阪急阪神リート投信株式会社にて、HHRは2005年10月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

商業用施設、事務所用施設及び複合施設を有する不動産を投資対象とし、首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる主要都市を投資対象エリアとする。また、投資対象エリアのうち関西圏に重点を置いて投資を行うものとし、関西圏への投資比率は、原則としてポートフォリオ全体の投資額の50％以上（取得価格ベース）とする。 住居施設については、原則として投資対象とないが、上記各施設に付設されている場合に限り、投資対象とすることがある。

 

第37期のトピックス

１．投資環境

J-REIT市場は、本邦市場における金利上昇懸念から東証REIT指数は低下基調となっており、2023年11月末時点の東証REIT指数は1,845.45ポイントと2023年5月末時点と比較して35.00ポイントの低下となった。 不動産売買市場においては、一部投資家の投資意欲の減退がみられるものの、良好な資金調達環境、海外市場との金利差、円安の進行により、市場参加者の物件取得に対する投資需要は旺盛な状態が継続しており、物件の取得環境は依然として厳しい状況にある。

 

２. 外部成長

当期における物件の移動はない。
当期末時点での運用資産は、34物件（資産総額：1,754億円）となっている。

 

３. 内部成長

第37期末現在保有する34物件の運用に際しては、本投資法人の強みの一つであるオペレーショナル・マネジメ ントの最適化に注力した。すなわち、プロパティ・マネジメント会社との連携を密にし、テナントニーズを反映したきめ細かい管理を行ってテナント満足度を向上させ、効果的な販売促進活動を通じて賃料単価及び稼働率の維持・向上を図ってきた。

第37期末現在のポートフォリオ全体の稼働率は98.5％と、引き続き高稼働率を維持している。同時に、競争力強化につながるテナント満足度の維持・向上を図りつつ運営管理の品質向上や効率化を進め、管理費用の適正化に努めた。

第37期末現在の賃貸可能面積は399,696.30㎡、ポートフォリオ全体に占める商業用途区画の比率は73.1％（取得価格ベース）、関西圏の比率は73.1％（取得価格ベース）となっている。

 

４. 資金調達の概要

2023年11月に償還期限が到来した投資法人債20億円および同月に返済期限が到来した 借入金49億円(短期借入金)の合計69億円について、三井住友信託銀行株式会社をアレンジャーとする協調融資団より長期・変動金利にて借換えを行った。そのうち、30億円については、金利変動リスクをヘッジするため金利スワップの活用により変動金利を固定化した。

当期末現在の有利子負債残高は、803億円、このうち借入金は763億円、投資法人債は40億円であり、総資産有利子負債比率は45.6％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）