平和ＲＥ Research Memo（8）：分配金の増加に伴い、NAV倍率はさらに上昇すると予想

■ベンチマーキング

平和不動産リート投資法人の投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にある。2017年後半から東証リート指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は右肩上がりの上昇を続けている。

その結果、2020年1月24日現在のNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たりNAV）は1.14倍と、おおむねオフィス・レジデンス複合型REITの平均水準にまで上昇している。ただ、弊社では、今後も同REITにとって好環境が続くと見る。まず、入替戦略の推進、賃料増額改定、キャップレートの低下などに伴い、含み益は成長を続ける見通しだ。また、物件売却に伴う損失発生や突発的な損失に対しては潤沢な内部留保によって相殺し、今後も分配金を持続的に増加することで、新中期目標の達成は可能と見込まれる。それらが投資家に理解されるに伴い、NAV倍率による評価は今後もさらに切り上がると予想する。

同REITでは、投資主還元を運用方針の柱の1つに掲げており、潤沢な内部留保の還元、フリーキャッシュの活用、投資主との高い利益の連動性、流動性の向上を目指している。すなわち、潤沢な内部留保を将来の分配金支払い原資として活用する。また、フリーキャッシュを活用し、物件取得や借入金返済に充てることで分配金の巡航水準を向上させる。さらに、投資主との利益の連動性では、スポンサー、資産運用会社、従業員の3層からなるセイムボート出資によって高い運用モチベーションを維持するとともに、2019年12月1日よりの運用報酬体系変更では報酬に占める業績連動割合を拡大している。加えて、流動性向上では、Global Index組入による、認知度向上と投資口売買高の増加を目指している。

また、同REITは、2019年に実施されたGRESB（グローバル不動産サスティナビリティ・ベンチマーク：Global Real Estate Sustainability Benchmark）リアルエステイト評価において、3年連続で「Green Star」の評価を取得したことが特筆される。GRESBリアルエステイト評価とは、不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価のことで、責任投資原則（PRI）を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年に創設された。同REITが取得した「Green Star」の称号は、サスティナビリティ評価にかかる「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面において優れている会社に付与されるものである。同様に、同REITでは、(株)日本政策投資銀行のDBJ Green Building認証、(株)三井住友銀行のSMBCサステイナブルビルディング評価融資制度、(一財)建築環境・省エネルギー機構のCASBEE認証、(一社)住宅性能評価・表示協会のBELS評価も取得している。これらのサスティナビリティへの積極的な取り組みが投資家に評価されていることも、同REITの投資口価格が堅調な一因と考えられる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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