日本都市ファンド投資法人 (8953)

日本都市ファンド投資法人が第38期決算を発表、1口当たり実績分配金は4,500円

(2021/04/16)

日本都市ファンド投資法人が、第38期（2021年2月期）決算を発表した。 第38期は、「イオンモール大和」の一部を売却。コロナ禍を要因とする賃料減額が前期の1,038百万円から当期は169百万円に大幅減少したが、物件売却益の減少等により、前期比1.8％減益。一時差異等調整積立金より133百万円を取り崩す一方、318百万円を内部留保とし、1口当たり分配金は4,500円と前期と同額となった。 期末のポートフォリオは102物件、資産規模（取得額合計）は8,804億円、有利子負債比率は45.6％。 第39期（2021年8月期）は、MCUBS MidCity投資法人と合併し、25物件及び匿名組合出資持分1件を承継。更に「JMFビル市ヶ谷01」等2物件を取得する一方、「イオン高槻」等2物件を売却する。合併報酬等1,372百万円が発生する一方、賃貸収益の増加、物件売却益2,101百万円により前期比26.7％増益を見込む。内部留保より905百万円を取崩し、投資口2分割により、1口当たり分配金は2,286円（分割前換算4,572円）となる見通し。 なお、合併前の時点では負ののれんの発生を想定していたが、その後投資口価格が上昇したため、160億円の正ののれんが発生することとなった。これにより第39期以降毎期402百万円ののれん償却費が発生する見込み。税会不一致が生じるが、一時差異等調整積立金の取崩しや利益超過分配によって課税を回避する。 第40期（2022年2月期）は、前期の物件売却益がなくなるため、前期予想比3.9％減益を見込む。内部留保より1,239百万円を取崩し、1口当たり分配金は2,250円となる見通し。 合併により総合型REITとなったことから、今後3～5年後を目処に2,000億円の物件入替えを行い、商業施設の投資比率を現在の71％から50％程度に引き下げるとともに、償却後NOIの向上を目指す意向。複合型資産や、住宅特化型私募REITの投資口、メザニンローン債券投資等、新たな取得手法も検討する。