――リーシングに関してはいかがでしょうか？

GLPのリーシングチームは20名程の陣容でして、業界を見渡してもかなり強固なチームとなっております。

グループを合わせますと、日本全国に100近くの物件を持っており、現在入居している顧客は120社程度あります。更に、現状入居していない顧客に対してもアプローチしていますし、相当数の顧客とのリレーションがある状況です。各顧客のニーズは事前に大体把握しておりますので、空室が発生しそうな物件の情報を顧客に持っていき、前もって検討していただくことで、例えテナントが抜けてもダウンタイム無しでA社からB社への入替を実現できる場合があります。これはGLPの営業力や強固な顧客基盤等のネットワーク力によるものであると思います。

――一般的に物流施設のダウンタイムは長くなるものでしょうか？

面積が大きくなれば、ダウンタイムはどうしても長くなります。どんなに人気の高い物件であっても一般的には3ヶ月くらいのダウンタイムは見るようにしているかと思います。ただ、申し上げました通り、GLPではダウンタイムがなくテナントの入替ができるケースが多いのは、大きな特徴であると思います。

――財務戦略上、気を使っている所は？

財務の安定性と投資主価値の最大化です。
財務安定性というのは、借入期間の長期化と金利の固定化、返済期日の分散化になります。投資主価値の最大化は、適切なLTV水準のコントロールと借入コストの削減となります。

長期化については長期の社債の発行等を行っており、固定化については金利スワップ等を活用しております。分散化に関しては、バンクフォーメーションとして13社とお付き合いさせていただいており、なるべく1決算期間に多額の返済が重ならないよう、最大250億円程度の上限を決めて分散化を図っております。

投資主価値の最大化に関しては、シンジケート・ローン※とバイラテ（バイラテラル方式）※を組み合わせて、ファイナンスコストの圧縮を図っております。

※シンジケート・ローン：大型の資金調達ニーズに対して、複数の金融機関が協調し、一つの融資契約書に基づき同一条件で融資を行うこと。「協調融資」とも呼ぶ。
※バイラテラル方式：銀行貸出しの契約形態のひとつで、貸し手である金融機関と借り手である企業が相対で契約する方式

また、LTVについては、直近の決算期末で49％となっております。レバレッジというのは、投資主リターンを上げるのに重要なファクターの一つでありますから、むやみにレバレッジを下げると当然利回りが下がってしまいます。財務の安全性と投資主価値という二律背反するところのちょうどいいポイントというのが、50％弱位かと考えております。