――「正ののれん」償却費以外に、利益超過分配を行うことはありますでしょうか？

REITは原則、利益の全額を分配するため、利益超過配当を行うには、減価償却費相当額の内部留保から支払うことになります。しかし、減価償却費相当額の内部留保は、本来、建物のリニューアル等に活用するものであると考えております。そのため「正ののれん」の償却以外で、利益超過配当を行うという方針は今のところありません。

物流施設特化型のREITでは、土地よりも建物の方が金額として大きく、内部留保も大きいので、減価償却費相当額の内部留保からの利益超過分配を行うという方針は理にかなっていると思いますが、総合型になりますとオフィスや商業施設などがあり、建物の維持管理にかけて、内部成長をしていくのにコストをかけていくことの方が大事かと思います。

――エリアの拡大についてはいかがでしょうか？

現在は原則75％以上を東京圏で取得していく方針です。地方を積極的に取得していくのではなく、もともと総合型になる前から需要が高いエリアについては取得していく位置づけになっておりますので、あまり意識しておりません。

――現在まだ決算を迎えていないということですので、今後の中長期の運用戦略に関してお話いただけますでしょうか？

基本理念としては、「中長期的安定運用」をベースに、大型化によるリスク許容度が向上しているということで時価総額を意識しながら資産規模を高めていきます。また、野村不動産グループと協働によるファンドブランドもしっかり作っていくことになっています。

また今後の10年間に渡る運用計画を主にベースとして作成しています。
3～5年は「Quality」フェーズとして中身をしっかり作り質を高めるフェーズです。
物件入れ替えの戦略的に行っていく（SPR）、またオフィスセクター等の内部成長をしっかり行い、資産規模を大きくしつつ強固なファンブランドを確立していきます。そして、当面の資産規模目標としては1兆円を目標としています。

5～10年までは「Growth」フェーズで、外部成長、内部成長をしつつ、ファイナンスを強固なものにしていきます。今のLTVの水準を維持できるような運用をPOやファイナンスを通じて行っていきます。

10年後には、「Master」フェーズと位置づけています。
この頃には更なる資産規模拡大による安定運用を目指しており、J-REITの代表銘柄になっているイメージです。

スポンサーとの協働ですが、野村不動産ホールディングスの方でも中長期経営計画を発表していますが、REITへの供給量を将来的には年間1,000億円位は作っていくと発表しています。我々には私募リートもありますので、現在の資産規模バランスを見ていきますとＮＭＦへは将来的には年間800～900億円規模の物件が安定的に入ってくるかと思います。