今回取り上げるのは、2023年11月15日に開示されたジャパンリアルエステイト投資法人（以下JRE)の44期（2023年9月期）決算説明会資料です。
JREの資産運用会社は、三菱地所100％子会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社にて、2001年9月上場した最古参のオフィスビル運用に特化した投資法人です。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

１．地域に関するポートフォリオ構成
　　首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）70％以上、その他地方都市30％以下。
２．用途に関するポートフォリオ構成
　　オフィスビルを対象とし、これに付随する住宅及び商業施設を含む。
３．財務上の指針
　　LTV65％以下、目途値は30～40％を目安。有利子負債限度額は１兆円。

第44期のトピックス

１．投資環境

賃貸オフィス市場においては、新築オフィスビルの大量供給がある中、業容拡大による拡張、立地改善を目的とした移転等の賃借ニーズが引き続き増加傾向にあり、東京都心部の空室率は、横ばいで推移している。また、賃料水準については、引き続き小幅な低下傾向にある。当投資法人においては、このような賃貸マーケット基調の中、ポートフォリオ全体の安定した収益及び入居率の維持・向上を目指し、戦略的なリーシング活動による新規テナントの誘致、及び物件の付加価値向上による既存テナントの更なる満足度向上に努めている。

不動産売買市場においては、海外市場との金利差、円安等により、国内外投資家の物件取得意欲は保たれており、優良なオフィスビルを中心とした競合状態は激しく、引き続き、期待利回りは低位で推移している。

２. 外部成長

物件の取得・売却においては、2023年4月3日に晴海フロント（東京都中央区）の信託受益権の準共有持分30％を117.33億円で譲渡した。なお、前期に実施した１回目の譲渡と合わせて、本物件は３回に分けて譲渡する予定であり、３回目の譲渡については、2024年１月12日付けにて準共有持分45％を175.77億円で譲渡する予定。また、2023年8月31日付けに、フォーキャスト堺筋本町（大阪府大阪市）を172.15億円で取得した。

上記の結果、当期末（2023年9月30日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル77物件、取得価格の総額11,335億円、テナント総数1,600となった。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、業容拡大による拡張移転等の前向きな需要を捉えることで、大口テナントの退去により生じた空室の埋め戻しを図ることができ、当投資法人の当期末の入居率は前期末比 0.5％減の95.0％となった。

４. 資金調達の概要

当期においては、2023年3月28日及び2023年4月3日開催の役員会にて新投資口の発行（一般募集 35,200口、第三者割当2,454口）を決議し、この新投資口の発行により2023年4月7日に一般募集分として約 182.44億円、同年5月1日に第三者割当分として約12.7億円の資金を調達した。

一般募集及び第三者割当による新投資口の発行により調達した資金は、the ARGYLE aoyama及び豊洲フォレシアの取得に際し借り入れた短期借入金（290億円）の借換資金の返済の一部に充当している。また、フォーキャスト堺筋本町の取得資金の一部に充当するため短期借入金を175億円調達した。この他、既存借入金の返済資金に充当するための借入も実施した。

このような取り組みの結果、2023年9月30日現在の有利子負債残高は前期末比103億円減の4,501.93億円となり、内、長期借入金は3,642億円（１年内返済予定の長期借入金423億円を含む。）、短期借入金は430億円、投資法人債は429.93億円（１年内償還予定の投資法人債100億円を含む。）となった。総資産に占める有利子負債の比率は42.6％となっている。

主要指標（決算説明資料より抜粋）