――J-REIT 規制緩和に期待されるところは？（続き）

J-REITやファンド等の不動産投資会社の場合は、資産売却を戦略的に考えられておりますが、一般事業法人や個人が保有している不動産も多い中、そもそも現時点では売却(＝資金)のニーズがなく、売却するとしても、代替資産がないと売却できないという物件所有者がとても多いと認識しています。個人の場合ですと、今後のライフステージの変化等の中で、現金化が必要なタイミングも出てくるでしょう。そこで、J-REITに不動産を売却した時点では、代わりに小口化された投資口のようなものを受け取ることにより課税を繰り延べたうえで、それを保有することにより通常の安定配当を受け取り、資金が必要な場合は、ちょっとずつそれを売却して現金化する。その際に課税が発生するような形になれば、不動産を拠出し易くなるのではないかと思います。事業会社も同じだと思います。

――UPREITで大きく変わるのは、オフィス、住宅という印象がありますが、物流施設も拠出されるのでしょうか？

物流不動産は、まだまだ物流事業会社で保有されている物件が多いと思います。REITの持分みたいな保有手段が代替として提示できれば、売却してみようと感じるのではないかと思います。
また、物流不動産は、オフィスや住宅に比べて、郊外に所在するものが多く、個人の地主様の土地活用で物流施設を保有されている例も少なくないです。物流不動産は、いわゆる投資家が持っている比率がまだまだ他の資産と比べて低いので、投資不動産に組み込んでいくという意味でいうと一つの大きな起爆剤になるのではないかと思います。

――今後1年のJ-REITの市場規模はどの程度になるとお考えですか？

J-REITにより保有する不動産の総額は、ここ数年でおよそ15％ずつ拡大しており、そのトレンドは今後もあまり変わらないのではないかと思っています。ただ、セクターの入り繰りはあると思っています。オフィスは流通量が多いので、引き続き堅調かと思います。今後はヘルスケアセクター、特に病院等の追加も期待しております。

既存のシニア住宅等と比較して、病院はアセットとして大きくなるのではと思いますので、実際にJ-REITへ組み込まれてきますと、拡大のペースは加速するのではないかと思います。また、ホテルアセットについても、昨今急拡大しており、その流れはしばらく続くのではないでしょうか。

物流不動産についても、最近は新規開発が増えており、それらが竣工後J-REITにより取得されることが期待されます。