１．REIT全体市況
11月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+1.33%の上昇。月初は、10月末の上昇の反動や長期金利の反発を受け、下落基調で始まったが、月中に掛けて長期金利が再び低下したことや、オフィスビル系銘柄の好調なファンダメンタルを背景に反転し、20日は8月20日以来3ヶ月ぶりに1,750ポイント台を回復。月末は中東の地政学リスクの再燃から株式相場とともに下落するも、中国株安を発端とした8月後半からの下落をほぼ取り戻した形となった。10月同様に東証REIT指数は長期金利の推移に敏感に反応していることから、12月は米国の利上げ観測を意識した動きが想定されるよう。一方、オフィスビル系銘柄の収益増加見通しが、投資口価格の安定に寄与すると見られる。
11月における日銀の買入れ額は計83億円と、10月の3倍強。年間900億円の買入枠に対し、11月までに873億円とほぼ消化した。
個別銘柄の動きでは、30日、いちごホテルリート投資法人が上場した。ホテル特化型REITとしては、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人に次いで3本目となる。訪日客の増加や東京オリンピックを控え全国的にホテル需要が旺盛な背景から、ホテルの開発や改装はREIT市場にも追い風と期待される。ホテルは変動賃料を採用する事例が多いため、収益の増加が見込める一方、オペレータの良否に影響される点や収益のボラティリティの高さをどう抑制するかが長期運用とするREITに求められよう。
既存銘柄では、11月を決算月とするアクティビア・プロパティーズ投資法人と平和不動産リート投資法人が公募増資を発表した。アクティビア・プロパティーズ投資法人は、既存のポートフォリオNOI利回り4.9％の水準からすると、今回取得するキュープラザ心斎橋、汐留ビルディングのNOI利回りが4％程度と低いが、都心部の大型物件の資産価値と将来的な賃料上昇期待を見込み、併せてプレミアム増資によって分配金水準を低下させることなく、ポートフォリオを強化する。
また、ジャパンリアルエステイト投資法人の決算によれば、契約更新による賃料が6年半ぶりに増加に転じた。マーケット全体の空室率低下が鮮明である点から、今後オフィスビル系銘柄の本格的な内部成長が期待できよう。
＜市況データ＞
|
|
2015年11月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,752.65 |
+22.97 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,110,54 |
+48.96 |
|
時価総額合計 |
10兆5,580億円 |
+1,999億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.43% |
-0.03 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2013年12月～2015年11月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2015年11月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 581,000 | 1.04% | 2.71% | 820,372 | 7.77% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 586,000 | 4.64% | 2.78% | 767,256 | 7.27% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 235,500 | 0.38% | 3.57% | 601,043 | 5.69% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 160,900 | -1.29% | 3.47% | 373,401 | 3.54% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 425,000 | 7.73% | 3.07% | 371,025 | 3.51% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 121,200 | 2.02% | 3.66% | 159,620 | 1.51% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 149,800 | 2.04% | 3.28% | 146,444 | 1.39% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 454,500 | 13.91% | 2.46% | 88,082 | 0.83% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 164,000 | -2.44% | 3.56% | 451,226 | 4.27% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 206,500 | -3.68% | 3.40% | 272,580 | 2.58% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 74,100 | 3.06% | 2.84% | 236,652 | 2.24% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 498,500 | 1.73% | 3.77% | 247,256 | 2.34% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 86,500 | -3.89% | 4.03% | 82,274 | 0.78% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 235,900 | 4.20% | 3.39% | 207,592 | 1.97% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 201,200 | 1.87% | 3.48% | 150,296 | 1.42% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 542,000 | -2.34% | 3.80% | 219,448 | 2.08% |
| 8973 | 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 | 108,000 | -2.17% | 3.93% | 109,956 | 1.04% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 88,500 | 5.86% | 3.93% | 125,345 | 1.19% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 607,000 | -1.94% | 3.15% | 293,788 | 2.78% |
| 8977 | 阪急リート投資法人 | 128,000 | -0.70% | 3.98% | 76,480 | 0.72% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 171,000 | 2.52% | 4.71% | 29,716 | 0.28% |
| 8982 | トップリート投資法人 | 452,000 | -0.55% | 4.29% | 79,552 | 0.75% |
| 8984 | 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 | 251,200 | 2.45% | 3.58% | 187,832 | 1.78% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 89,700 | 6.66% | 3.06% | 282,037 | 2.67% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 86,700 | 7.04% | 3.92% | 142,193 | 1.35% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 136,400 | 2.79% | 3.64% | 172,471 | 1.63% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 420,500 | 0.72% | 3.71% | 203,742 | 1.93% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 378,500 | 9.08% | 3.62% | 100,690 | 0.95% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 157,900 | 5.27% | 3.13% | 247,909 | 2.35% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 550,000 | 0.36% | 3.36% | 193,910 | 1.84% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 262,400 | 1.51% | 3.46% | 341,120 | 3.23% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル投資法人 | 310,500 | 0.16% | 3.94% | 108,392 | 1.03% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 506,000 | -1.56% | 3.38% | 280,458 | 2.66% |
| 3263 | 大和ハウスリート投資法人 | 488,000 | 0.21% | 3.66% | 171,142 | 1.62% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 120,100 | -0.25% | 3.85% | 311,513 | 2.95% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 241,000 | 3.83% | 3.53% | 114,187 | 1.08% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 215,900 | 1.22% | 3.64% | 373,669 | 3.54% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 1,213,000 | -6.48% | 3.38% | 94,624 | 0.90% |
| 3290 | ＳＩＡ不動産投資法人 | 499,000 | 10.52% | 4.43% | 37,475 | 0.35% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 142,200 | -1.52% | 3.68% | 155,026 | 1.47% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 164,800 | 3.65% | 3.45% | 128,709 | 1.22% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 298,300 | 4.67% | 4.73% | 116,862 | 1.11% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 100,500 | 4.47% | 4.76% | 54,492 | 0.52% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 184,200 | -8.22% | 4.34% | 13,434 | 0.13% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 114,000 | -0.26% | 5.35% | 18,001 | 0.17% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 128,700 | 3.21% | 3.79% | 102,188 | 0.97% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 250,600 | 5.96% | 4.85% | 89,026 | 0.84% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 110,700 | -0.90% | 4.16% | 13,339 | 0.13% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 88,100 | 1.97% | 4.02% | 14,390 | 0.14% |
| 3460 | ジャパン・シニアリビング投資法人 | 149,900 | -2.66% | 3.39% | 12,704 | 0.12% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 148,500 | -2.88% | 3.52% | 552,718 | 5.24% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 109,200 | - | 2.80% | 14,414 | 0.14% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※GLP投資法人（3281）、日本プロロジスリート投資法人（3283）、日本ヘルスケア投資法人（3308）、インヴィンシブル投資法人（8963）、サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）、ケネディクス商業リート投資法人（3453）は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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