J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2017年10月

１．REIT全体市況

10月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-1.48%の下落。国内外の景気回復期待から、2007年のファンドバブル期以来10年ぶり高値を更新したTOPIXとは対照的な値動きとなった。
月前半は5営業日連続下落により、13日は一時1,619.08ポイントと7月14日に付けた年初来安値1,620.24ポイントを割り込んだ。月後半は上昇に転じ2週間ぶりに1,650ポイントを回復する場面もあったが、月末は失速し31日終値1,629.26ポイントと前月を下回った。
中期的に見ると、月間ベースで3ヶ月連続の下落。8月は1,680～1,700ポイント、9月は1,650～1,680ポイント、10月は1,630～1,650ポイントのレンジと徐々に下値を切り下げる展開で反転の兆しが見えない。
この背景には、REITを投資対象とする毎月分配型投資信託の資金流出の動きがある。東証が発表する投資部門別売買動向によれば、投資信託は7ヶ月連続の売越し、更に金融機関や個人投資家の売越幅拡大が下落相場に拍車を掛けた。唯一、外国人が2ヶ月連続買越しとなったが、旺盛な売り圧力に吸収されている。
これに伴いREIT全体の分配金利回りは4.24％と2013年6月以来4年4ヶ月ぶりの高水準となっている。分配金利回りから見れば十分に割安な価格帯となっており、投資信託の資金流出が収縮すれば、過度なリスクが後退し、底入れも期待できよう。

個別銘柄では、前月に引き続き分配金利回りの高い銘柄が上昇。MCUBS MidCity投資法人、マリモ地方創生リート投資法人、Oneリート投資法人等10銘柄が軒並み年初来高値を更新した。日本ビルファンド投資法人やジャパンリアルエステイト投資法人等、時価総額の大きい銘柄が年初来安値を更新する動きとは相反する特徴的な動きとなっている。背景には、東証REIT指数連動の投資信託が売却される一方、同一用途の中で出遅れ感のある高い利回りの銘柄が着目されている。キャピタルゲインが見込めない投資環境で、インカムゲインにシフトする投資家の動きが見られる。

個別銘柄の運用状況では、星野リゾート・リート投資法人、ヒューリックリート投資法人、トーセイリート投資法人が公募増資を発表した。
星野リゾート・リートは、スポンサーの星野リゾートブランドの他に、外部運営のシティホテル等を組み入れることによって、ポートフォリオ分散及び収益補完による安定性を追求しながら、資産規模を拡大する方針。NOI利回りは低下傾向だが、プレミアム増資によって効率的な資金調達を行うことで、分配金の増加を図る。
ヒューリックリートとトーセイリートは、ともにスポンサーがデベロッパーである点から、不動産取得が難しい環境でも外部成長が可能である一方、スポンサーとの取引となるため、取得利回り水準に注視する必要がある。ヒューリックリートは、鑑定キャップレート3.8％と既存のポートフォリオから見れば利回りの低い物件を取得するが、併せて底地の売却益を計上し分配金が一時的に増加する。

6月にREIT初の自己投資口取得を実施したインベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人に続き、いちごホテルリート投資法人、日本リテールファンド投資法人が自己投資口の取得を発表した。またスターアジア不動産投資法人がREIT初のメザニンローン債権を取得した。投資口価格の下落や不動産取得競争によって外部成長が難しく成長手段が限られるなか、自己資金を活用した新たな運用手法で、収益の向上や投資口価格の上昇を目指す。

＜市況データ＞

	2017年10月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,629.26	-24.46
東証REIT指数（配当込み）	3,099.44	-40.43
時価総額合計	11兆1,714億円	-1,264億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	4.24%	+0.08

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2015年11月～2017年10月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2017年10月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	548,000	-2.32%	3.37%	773,776	6.93%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	532,000	-1.66%	3.33%	696,553	6.24%
8953	日本リテールファンド投資法人	201,400	-0.25%	4.30%	537,174	4.81%
8954	オリックス不動産投資法人	156,100	-3.34%	4.05%	418,348	3.74%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	365,500	-2.79%	3.95%	337,357	3.02%
8956	プレミア投資法人	100,300	-6.09%	4.94%	132,095	1.18%
8957	東急リアル・エステート投資法人	133,400	-2.70%	3.97%	130,412	1.17%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	374,000	2.05%	4.22%	83,739	0.75%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	163,300	-0.91%	4.13%	498,896	4.47%
8961	森トラスト総合リート投資法人	162,100	-3.74%	4.50%	213,972	1.92%
8963	インヴィンシブル投資法人	46,100	-0.75%	6.79%	218,919	1.96%
8964	フロンティア不動産投資法人	445,500	-2.41%	4.53%	220,968	1.98%
8966	平和不動産リート投資法人	91,600	0.66%	4.42%	92,960	0.83%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	204,000	-2.63%	4.23%	188,700	1.69%
8968	福岡リート投資法人	161,300	0.69%	4.30%	120,491	1.08%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	610,000	-1.45%	4.00%	246,980	2.21%
8973	積水ハウス・レジデンシャル投資法人	111,100	0.82%	4.00%	122,822	1.10%
8975	いちごオフィスリート投資法人	73,600	-3.16%	5.26%	112,776	1.01%
8976	大和証券オフィス投資法人	552,000	-1.95%	3.91%	274,824	2.46%
8977	阪急リート投資法人	132,000	-1.42%	4.32%	78,870	0.71%
8979	スターツプロシード投資法人	157,500	2.14%	5.60%	40,442	0.36%
8984	大和ハウスリート投資法人	265,000	-1.63%	3.75%	447,850	4.01%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	75,100	5.63%	4.78%	301,215	2.70%
8986	日本賃貸住宅投資法人	78,600	-1.01%	4.76%	128,909	1.15%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	133,500	-0.15%	4.10%	174,311	1.56%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	438,500	0.34%	3.99%	212,463	1.90%
3227	MCUBS MidCity投資法人	376,500	9.77%	4.29%	111,679	1.00%
3234	森ヒルズリート投資法人	132,600	-1.70%	4.03%	232,135	2.08%
3249	産業ファンド投資法人	463,500	-2.83%	4.40%	184,086	1.65%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	267,300	-3.43%	3.85%	360,855	3.23%
3278	ケネディクス・レジデンシャル投資法人	291,000	0.59%	4.67%	101,585	0.91%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	445,000	-4.71%	4.16%	296,020	2.65%
3281	ＧＬＰ投資法人	114,100	-2.73%	4.37%	325,536	2.91%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	232,700	-2.19%	4.03%	131,172	1.17%
3283	日本プロロジスリート投資法人	238,800	0.72%	3.73%	491,200	4.40%
3287	星野リゾート・リート投資法人	547,000	-2.32%	4.40%	94,450	0.85%
3290	Oneリート投資法人	222,300	2.30%	6.46%	42,081	0.38%
3292	イオンリート投資法人	114,400	0.44%	5.12%	203,328	1.82%
3295	ヒューリックリート投資法人	158,500	-4.52%	4.57%	165,633	1.48%
3296	日本リート投資法人	325,500	0.62%	5.33%	127,518	1.14%
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	103,900	-3.08%	5.60%	83,942	0.75%
3308	日本ヘルスケア投資法人	162,000	-1.52%	5.06%	12,090	0.11%
3451	トーセイ・リート投資法人	105,100	-4.11%	6.35%	19,254	0.17%
3309	積水ハウス・リート投資法人	125,900	-3.15%	4.29%	121,997	1.09%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	224,400	-4.02%	5.43%	113,928	1.02%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	97,000	0.62%	5.00%	18,731	0.17%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	88,200	2.80%	6.05%	24,961	0.22%
3460	ジャパン・シニアリビング投資法人	138,000	-0.36%	5.07%	11,696	0.10%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	142,100	-2.87%	4.25%	594,423	5.32%
3463	いちごホテルリート投資法人	113,700	5.18%	5.64%	29,287	0.26%
3466	ラサールロジポート投資法人	107,100	-2.28%	4.43%	117,810	1.05%
3468	スターアジア不動産投資法人	104,100	1.96%	6.52%	43,129	0.39%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	106,400	5.56%	6.38%	9,679	0.09%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	332,000	1.37%	3.31%	74,368	0.67%
3472	大江戸温泉リート投資法人	91,100	2.47%	5.14%	16,052	0.14%
3473	さくら総合リート投資法人	90,300	0.67%	6.68%	30,070	0.27%
3476	投資法人みらい	165,400	-5.11%	6.17%	48,586	0.43%
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	139,000	-4.60%	4.33%	69,500	0.62%
3481	三菱地所物流リート投資法人	274,800	-1.86%	4.02%	58,807	0.53%

予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

1	日本プロロジス	+1.86%
2	大和ハウスリート	+1.82%
3	CREロジ	+1.77%

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