J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2018年8月

１．REIT全体市況

8月末の東証REIT指数（配当なし）は1,752.65ポイントと、前月比-0.89%の下落。月間ベースで見ると、3月以来5ヶ月ぶりに僅かながら下落に転じた。但し、米中貿易摩擦やトルコ通貨急落の影響を受け月中に大幅下落した株式相場と対照的に、東証REIT指数は比較的安定的な推移となった。
7月末、日銀が長期金利の変動幅拡大を容認するとの発表を受け、金融政策の出口戦略を模索するとの見方が強まり、月初より下落基調となった。更にトルコショックも重なり、6日から6営業日連続下落し、14日は一時1,730.96ポイントと6月以来2ヶ月半ぶり安値を付ける場面もあった。しかし15日には早くも1,750ポイントを戻すと、長期金利の低下やREITの好決算を背景に、月後半は1,750～1,760ポイントのレンジで安定的に推移した。

中期的に見ると、投資口市況にやや変調の兆しが表れている。東証が発表する投資部門別売買動向によれば、価格上昇を牽引してきた外国人投資家が3ヶ月ぶりに売越しとなった。7月末の日銀の発表後、長期金利が一段高い水準で推移している点や、日銀のREIT買入れ額が24億円と従来より減少した点から、外国人投資家の投資姿勢に変化が出ている。

個別銘柄の推移では、日本ヘルスケア投資法人が前月比+4.19%、日本ビルファンド投資法人が+4.02%上昇。特に好調な賃貸市況を背景にオフィスビル系銘柄の価格上昇が顕著である。
一方、GLP投資法人、大和ハウスリート投資法人、ラサールロジポート投資法人がいずれも前月比-6%超の下落率を示し、全体市況が軟調ななか、8月期決算銘柄の分配金権利落ちの影響が大きく表れた。
また用途別に見ると、物流施設系銘柄の下落基調が7月中旬から鮮明になっている。不動産価格の高騰により物件取得が難しい環境で、他の用途銘柄の外部成長が停滞するなか、物流施設系銘柄はスポンサーが開発した物件を取得する動きが続き、新規上場や増資が活発となっている。投資口の一時的な需給悪化やポートフォリオの収益利回りの低下に対する懸念が、軟調な投資口市況の要因と見られる。

個別銘柄の動向では、伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人が物流施設特化型REITとして9月7日に上場した。
既存の銘柄では、サムティ・レジデンシャル投資法人、GLP投資法人、スターアジア不動産投資法人、三菱地所物流リート投資法人の4銘柄が公募増資を発表した。なかでもGLP投資法人は2期連続の大型増資となった。GLP投資法人は、スポンサーであるGLPグループが1月に中国系投資会社の傘下となり、外部成長を加速している。2度の増資により半年間で資産規模が4,425億円から6,094億円へ急拡大し、物流施設特化型として最大規模のREITとなった。規模拡大によりポートフォリオの安定性は高まったが、物流施設特化型REITの中でNOI利回りが相対的に低い点が指摘できる。保有物件の築年数が経過している点から、今後は物件入替え等の内部成長にも軸足を揃える必要性があろう。

またMCUBS MidCity投資法人が、大規模な物件入替えを発表。「横浜アイランドタワー」を取得する一方、「松下IMPビル」を含めた大阪の2物件を売却する。松下IMPビルは、大口テナントが退去したが早期に埋め戻し収益力が改善した結果、鑑定価格を21%上回る270億円で売却する。これによる売却益約42億円を計上し、一部内部留保する。売却益を獲得するとともに、償却後NOI利回りの高い物件を取得することで、巡航分配金水準も向上し、更にポートフォリオの含み益も拡大する見込み。これを受け翌日の投資口価格は8.8%上昇した。

＜市況データ＞

	2018年8月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,752.65	-15.66
東証REIT指数（配当込み）	3,457.71	-11.17
時価総額合計	12兆6,425億円	-383億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	4.16%	+0.10

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2016年9月～2018年8月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2018年8月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	647,000	4.02%	3.11%	913,564	7.23%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	591,000	1.03%	3.13%	818,659	6.48%
8953	日本リテールファンド投資法人	201,000	-1.42%	4.41%	526,221	4.16%
8954	オリックス不動産投資法人	173,400	-0.46%	3.84%	478,584	3.79%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	402,000	-0.12%	3.63%	371,046	2.93%
8956	プレミア投資法人	113,500	0.62%	4.58%	149,479	1.18%
8957	東急リアル・エステート投資法人	153,800	0.85%	3.91%	150,355	1.19%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	113,000	-0.62%	3.69%	100,082	0.79%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	175,300	1.10%	3.98%	535,557	4.24%
8961	森トラスト総合リート投資法人	162,300	0.12%	4.50%	214,236	1.69%
8963	インヴィンシブル投資法人	48,150	-2.43%	6.99%	276,775	2.19%
8964	フロンティア不動産投資法人	447,500	-0.56%	4.55%	221,960	1.76%
8966	平和不動産リート投資法人	107,500	-0.37%	4.33%	109,096	0.86%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	211,300	-2.18%	4.32%	193,128	1.53%
8968	福岡リート投資法人	170,400	-3.18%	4.19%	135,638	1.07%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	690,000	1.77%	3.83%	295,672	2.34%
8975	いちごオフィスリート投資法人	89,300	-3.35%	4.41%	136,833	1.08%
8976	大和証券オフィス投資法人	677,000	-0.59%	3.52%	333,001	2.63%
8977	阪急阪神リート投資法人	140,300	3.16%	4.31%	89,582	0.71%
8979	スターツプロシード投資法人	169,700	0.47%	5.14%	43,575	0.34%
8984	大和ハウスリート投資法人	257,600	-6.67%	3.96%	496,395	3.93%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	84,200	2.81%	4.62%	337,713	2.67%
8986	日本賃貸住宅投資法人	90,000	-1.10%	4.32%	147,605	1.17%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	145,000	0.90%	3.83%	189,327	1.50%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	505,000	-4.54%	3.52%	244,684	1.94%
3227	MCUBS MidCity投資法人	84,200	2.43%	6.16%	138,351	1.09%
3234	森ヒルズリート投資法人	140,700	1.88%	3.97%	263,807	2.09%
3249	産業ファンド投資法人	116,000	-3.81%	4.58%	197,063	1.56%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	283,700	-2.48%	3.70%	382,995	3.03%
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	171,600	3.37%	4.43%	149,143	1.18%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	489,000	-2.00%	3.89%	341,666	2.70%
3281	ＧＬＰ投資法人	111,300	-6.78%	4.66%	378,718	3.00%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	262,000	0.08%	3.69%	153,792	1.22%
3283	日本プロロジスリート投資法人	216,500	-4.25%	4.08%	473,258	3.74%
3287	星野リゾート・リート投資法人	563,000	-1.92%	4.56%	124,908	0.99%
3290	Oneリート投資法人	247,700	-4.40%	5.43%	46,889	0.37%
3292	イオンリート投資法人	119,500	0.00%	5.02%	212,393	1.68%
3295	ヒューリックリート投資法人	163,300	-5.55%	4.27%	181,263	1.43%
3296	日本リート投資法人	356,000	2.74%	4.76%	160,175	1.27%
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	16,010	2.30%	5.32%	138,380	1.09%
3308	日本ヘルスケア投資法人	176,600	4.19%	4.68%	13,180	0.10%
3451	トーセイ・リート投資法人	112,300	-1.66%	5.83%	26,323	0.21%
3309	積水ハウス・リート投資法人	72,100	-0.14%	4.24%	271,247	2.15%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	237,900	-2.54%	5.24%	120,782	0.96%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	111,300	-0.27%	4.67%	21,493	0.17%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	92,800	-2.73%	5.80%	46,780	0.37%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	154,800	-2.27%	3.99%	669,015	5.29%
3463	いちごホテルリート投資法人	140,400	0.43%	7.66%	35,798	0.28%
3466	ラサールロジポート投資法人	103,000	-6.53%	4.97%	113,300	0.90%
3468	スターアジア不動産投資法人	106,000	-1.49%	6.58%	49,886	0.39%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	111,900	-2.86%	6.10%	14,809	0.12%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	321,500	-0.31%	3.63%	84,482	0.67%
3472	大江戸温泉リート投資法人	85,600	-0.47%	5.66%	20,146	0.16%
3473	さくら総合リート投資法人	91,200	-0.11%	5.70%	30,370	0.24%
3476	投資法人みらい	190,400	-3.84%	5.88%	64,586	0.51%
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	146,100	-5.31%	4.31%	73,050	0.58%
3481	三菱地所物流リート投資法人	254,100	-5.68%	4.21%	54,377	0.43%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	108,200	-2.35%	5.76%	25,010	0.20%
3488	ザイマックス・リート投資法人	111,200	-2.80%	4.88%	24,842	0.20%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	91,200	0.00%	3.70%	31,510	0.25%

予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

J-REIT市況月次レポート 2018年8月

J-REIT市況月次レポート　2018年8月