１．REIT全体市況
11月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比+1.62%の小幅上昇。
月初は、米FRBの追加利上げ観測が後退し、株式相場が急反発したのに対し、10月末に日銀が長短金利操作の再修正を発表したことを受け、国内長期金利が上昇したため、東証REIT指数はボックス圏内の推移であった。その後株式相場の反落に加え、日銀がマイナス金利を早期に解除するとの警戒感が強まり、9日は一時1,800ポイントを割り込む場面もあったが、月中に掛けて米国のインフレが鈍化するとの見方から日米の長期金利が低下すると、16日は1,844.74ポイントと約1ヶ月ぶりの水準まで回復した。月後半は株式相場が安定推移するなか、東証REIT指数も1,830～1,845ポイントのレンジで推移し、月末は米国が早期にも利下げに転じるとの思惑から、日米の長期金利が一段と低下すると、東証REIT指数は1,845.45ポイントと1ヶ月半ぶり高値を付けて終了した。
月間ベースで見ると、東証REIT指数は8月以来3ヶ月ぶりの上昇となった。日米の金融政策の修正観測が浮上するなか、方向感を探る展開が続いている。なお、月末に時価総額の大きい一部の銘柄が急騰したことから、インデックスのリバランスを要因とする買いが集中したものと考えられる。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、11月は国内金融機関を中心に大半の投資主体が売越しとなる一方、証券会社（自己取引部門）だけが大幅買越しとなった。
個別銘柄では、全58銘柄うち、37銘柄が上昇、17銘柄が下落、4銘柄が変動なし。
11月1日に合併したKDX不動産投資法人が前月比+7.55%の上昇。続いてジャパンエクセレント投資法人、積水ハウス・リート投資法人、ラサールロジポート投資法人がいずれも前月比+6%の上昇となった。
一方、ユナイテッド・アーバン投資法人、平和不動産リート投資法人、大江戸温泉リート投資法人の11月期決算の銘柄が分配金の権利落ちの影響から前月比-4%超の下落。また公募増資を発表した投資法人みらいも前月比-3.18%の下落となった。
個別銘柄の動向では、11月1日にケネディクス・オフィス投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人、ケネディクス商業リート投資法人の3銘柄が合併し、KDX不動産投資法人へ商号変更した。スポンサーのケネディクスは、これまで用途別に投資法人を設立し運用していたが、総合型REITへ一本化する。合併後の資産規模は1兆1,545億円となり、日本ビルファンド投資法人、日本都市ファンド投資法人に次ぐ3番目の規模となる。
11月の公募増資は、投資法人みらい（MIR）の1件のみ。MIRは、2025年に向けた中期経営計画として、資産規模2,000億円、1口当りNAV53,000円の目標を掲げる。コロナ禍においてディフェンシブ性の高いポートフォリオ構築に注力し、ホテルを売却したが、コロナ収束を経てホテルへの投資を再開、併せて中規模オフィスや都市型商業施設を取得して、リスク許容度を高めながら多用途へ分散を高めるポートフォリオを目指す。今回の増資及び物件取得によって、資産規模は1,782億円、1口当たりNAVが52,250円となり、中期経営計画の目標に近付く。但し、増資発表後の投資口価格が下落したため、結果的に1口当たり出資額が減少するディスカウント増資となった。その後の投資口価格も回復しておらず、当初想定よりも成長速度が減速する可能性も指摘できる。
物流施設銘柄において自己投資口の取得が相次いで発表された。日本ロジスティクスファンドが発行済投資口数の0.35%、GLP投資法人が0.56%をそれぞれ上限に取得する。自己投資口の取得は、NAV倍率が1倍を下回り投資口価格が割安の時期に、投資口数の減少に伴う1口当たり分配金及び1口当たりNAVの向上策を目的に資本政策の一つとして行われる。現状の投資口価格の水準では公募増資が難しいため、今後の外部成長には投資口価格の回復が条件となる。投資口価格は金融政策等の様々な外的要因の影響を受けるため、資産運用会社がコントロールすることは難しいが、内部で出来る手段を着実に実行継続していく姿勢は、投資家の信頼を高めることに繋がると考えられる。
＜市況データ＞
|
|
2023年11月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,845.45 |
+29.34 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,455.46 |
+83.32 |
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時価総額合計 |
15兆7,428億円 |
+6,495億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.20% |
-0.06 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2021年12月～2023年11月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年11月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 621,000 | 2.31% | 3.70% | 1,056,315 | 6.71% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 575,000 | 2.50% | 4.00% | 818,147 | 5.20% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 98,500 | 1.03% | 4.59% | 688,425 | 4.37% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 174,400 | 0.35% | 4.26% | 481,344 | 3.06% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 371,000 | 4.80% | 4.10% | 369,953 | 2.35% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 127,500 | 2.25% | 4.22% | 188,959 | 1.20% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 180,400 | 0.00% | 4.16% | 176,359 | 1.12% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 114,800 | 0.00% | 4.67% | 117,420 | 0.75% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 145,000 | -4.86% | 4.62% | 449,296 | 2.85% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 73,700 | 0.00% | 4.56% | 262,372 | 1.67% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 60,000 | 3.27% | 4.85% | 404,227 | 2.57% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 453,500 | 0.22% | 4.66% | 245,344 | 1.56% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 135,400 | -4.18% | 4.71% | 155,701 | 0.99% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 288,500 | 3.07% | 3.59% | 269,459 | 1.71% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 166,400 | 2.21% | 4.42% | 132,454 | 0.84% |
| 8972 | KDX不動産投資法人 | 169,500 | 7.55% | 4.48% | 702,221 | 4.46% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 84,800 | -0.12% | 4.86% | 128,334 | 0.82% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 677,000 | 2.42% | 4.05% | 323,781 | 2.06% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 141,300 | -0.49% | 4.15% | 98,232 | 0.62% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 205,300 | -1.16% | 4.46% | 57,993 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 263,800 | -1.42% | 4.28% | 612,016 | 3.89% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 69,400 | 1.02% | 3.82% | 321,808 | 2.04% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 109,300 | -2.24% | 4.21% | 263,073 | 1.67% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 141,100 | 6.41% | 3.83% | 188,735 | 1.20% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 608,000 | -0.16% | 3.58% | 306,111 | 1.94% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 140,600 | -0.64% | 4.36% | 269,436 | 1.71% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 138,000 | 1.69% | 4.70% | 291,665 | 1.85% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 325,000 | -1.07% | 3.62% | 465,725 | 2.96% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 406,500 | -0.49% | 4.58% | 328,227 | 2.08% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 139,700 | 3.10% | 3.91% | 688,069 | 4.37% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 318,000 | -0.93% | 3.56% | 240,994 | 1.53% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 280,400 | 4.32% | 3.60% | 796,028 | 5.06% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 605,000 | 1.85% | 2.84% | 154,613 | 0.98% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 265,900 | 1.57% | 4.89% | 71,386 | 0.45% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 143,800 | -0.14% | 4.65% | 305,424 | 1.94% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 155,100 | 0.58% | 4.49% | 223,344 | 1.42% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 350,000 | 0.29% | 4.74% | 157,476 | 1.00% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 134,500 | -1.32% | 5.32% | 49,039 | 0.31% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 84,700 | 6.41% | 4.24% | 371,112 | 2.36% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 143,200 | 1.27% | 4.49% | 51,480 | 0.33% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 112,500 | -0.27% | 4.73% | 94,357 | 0.60% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 169,800 | 1.74% | 3.91% | 800,641 | 5.09% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 107,200 | 2.49% | 4.64% | 35,107 | 0.22% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 157,600 | 6.34% | 4.64% | 294,397 | 1.87% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 57,700 | 1.23% | 5.26% | 136,864 | 0.87% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 128,000 | 0.87% | 5.14% | 30,365 | 0.19% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 467,000 | 2.30% | 3.84% | 283,936 | 1.80% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 62,400 | -4.00% | 4.70% | 14,686 | 0.09% |
| 3476 | 投資法人みらい | 44,200 | -3.18% | 5.28% | 84,022 | 0.53% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 383,000 | 0.66% | 4.19% | 192,835 | 1.22% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 164,300 | 3.33% | 4.51% | 103,131 | 0.66% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 117,900 | 0.94% | 5.26% | 29,434 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 101,500 | 2.53% | 5.27% | 70,171 | 0.45% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 128,700 | 4.55% | 4.40% | 86,795 | 0.55% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 118,400 | 0.00% | 5.26% | 41,673 | 0.26% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 92,700 | 1.20% | 4.49% | 43,300 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 121,100 | 1.09% | 4.53% | 88,100 | 0.56% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 127,400 | 1.19% | 5.17% | 30,895 | 0.20% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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