１．REIT全体市況
1月の東証REIT指数は、前月比+3.50%の上昇と、12月に引き続きTOPIXを上回る上昇率となった。
月前半は、バイデン政権発足を前に大規模な経済対策期待から上昇した株式相場に比べ、東証REIT指数の出足は鈍かったが、月後半は、オフィスビル、商業施設、及びこれらの複合型銘柄を中心に株式相場に遅れる形で上昇した。月末は米国市場の混乱を受け、国内株式相場が急落したが、東証REIT指数は一段高となり、29日終値は1,846.41ポイントと、コロナショック直前の昨年3月11日以来10ヶ月半ぶり高値を付けて終了した。
東証REIT指数が一段の上昇となった要因は、オフィスビルや商業施設系銘柄へ投資が拡大したためと見られる。1月末の投資口価格をコロナショック前の1年前（2020年1月末）と比較すると、時価総額最大の日本ビルファンド投資法人が28%安、商業施設で最大の日本リテールファンド投資法人は14%安と、未だコロナショック前の水準に回復していない。コロナ禍の状況次第であるが、企業業績の回復が期待できれば、分配金利回りの高さが見直され、景気に敏感なオフィスビル及び商業施設系銘柄は更なる上昇余地も期待できよう。
一方、物流施設及び住宅系銘柄は、コロナ禍による業績への影響がなく、収益の安定性が高いが、投資口価格が既に高値水準にあり、分配金利回りから見れば投資妙味が小さいこと、増資頻発による投資口需給の悪化懸念から、一段の上昇は限定的と考えられよう。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、1月は外国人投資家が3ヶ月ぶりに売越しに転じた一方、国内金融機関が買い支える格好となった。売買シェアの半分を占める外国人投資家がどう動くかが東証REIT指数の方向性を見る上で重要となろう。
個別銘柄の投資口価格では、ユナイテッド・アーバン投資法人、大和ハウスリート投資法人、ザイマックス・リート投資法人の複合型銘柄が、いずれも前月比+10%超の上昇率となった。
個別銘柄の運用動向では、CREロジスティクスファンド投資法人、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、日本プロロジスリート投資法人の3銘柄が増資を発表した。物流施設及び住宅系銘柄は、NAV倍率が1倍を上回るため、プレミアム増資の恩恵を受けやすい環境にある。内部留保の活用や、物流施設系銘柄では利益超過分配金を一時的に増額し、分配金の平準化を重視しながら、着実に資産規模を拡大している。
一方、オフィスビル、商業施設を中心にNAV倍率が1倍を下回る銘柄は、増資が出来る環境が整わず外部成長が難しいため、物件入替えによってコロナ禍の耐性が強いポートフォリオ構築へシフトするとともに、物件売却益を分配又は内部留保して、コロナ禍による業績への影響を抑制し、分配金の安定性を高める方向にある。
昨年11月に1,200億円規模の大型増資を行った日本ビルファンド投資法人が「新宿三井ビルディング」「グラントウキョウサウスタワー」を取得し、3月末の資産規模は1兆3,845億円となる。2番目に大きいジャパンリアルエステイト投資法人の1兆700億円、更に3月合併予定の日本都市ファンド投資法人（現・日本リテールファンド投資法人）の合併時想定資産規模1兆1,915億円を大きく上回り、引き続きREIT最大規模を維持する見込み。
＜市況データ＞
|
|
2021年1月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,846.41 |
+62.51 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,004.00 |
+149.24 |
|
時価総額合計 |
14兆9,178億円 |
+5,204億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.88% |
-0.13 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年2月～2021年1月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2021年1月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 632,000 | 5.69% | 3.59% | 1,044,380 | 7.00% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 637,000 | 6.88% | 3.42% | 882,379 | 5.91% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 198,000 | 5.54% | 4.58% | 515,292 | 3.45% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 175,200 | 2.76% | 3.90% | 483,552 | 3.24% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 369,500 | 8.04% | 4.06% | 354,073 | 2.37% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 131,900 | 3.45% | 5.00% | 173,712 | 1.16% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 165,500 | 1.16% | 4.07% | 161,793 | 1.08% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 109,100 | 4.20% | 4.40% | 104,942 | 0.70% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 142,300 | 11.52% | 4.38% | 443,739 | 2.97% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 138,200 | 3.91% | 4.94% | 182,424 | 1.22% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 34,850 | 5.13% | 0.75% | 212,475 | 1.42% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 429,000 | 7.52% | 4.89% | 219,119 | 1.47% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 136,700 | 6.30% | 4.10% | 136,691 | 0.92% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 313,000 | 2.79% | 3.07% | 283,288 | 1.90% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 159,600 | 4.31% | 4.26% | 127,042 | 0.85% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 675,000 | -3.57% | 4.32% | 289,244 | 1.94% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 80,200 | 7.80% | 5.20% | 122,889 | 0.82% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 677,000 | 3.20% | 4.11% | 333,001 | 2.23% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 127,300 | -0.24% | 4.67% | 88,499 | 0.59% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 200,000 | -0.70% | 4.52% | 50,755 | 0.34% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 281,300 | 10.23% | 4.18% | 617,735 | 4.14% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 52,500 | -0.94% | 0.74% | 234,273 | 1.57% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 100,400 | 4.91% | 4.30% | 214,007 | 1.43% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 127,300 | -0.47% | 4.57% | 172,237 | 1.15% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 576,000 | -0.69% | 3.47% | 290,000 | 1.94% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 98,400 | 4.79% | 4.59% | 175,558 | 1.18% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 145,800 | 2.46% | 3.98% | 279,401 | 1.87% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 188,200 | -1.21% | 3.36% | 389,577 | 2.61% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 310,000 | 0.16% | 3.57% | 429,350 | 2.88% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 182,100 | -3.91% | 4.47% | 173,224 | 1.16% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 419,000 | -3.79% | 4.43% | 323,143 | 2.17% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 167,800 | 3.20% | 3.36% | 728,867 | 4.89% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 297,500 | 0.07% | 3.62% | 199,808 | 1.34% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 341,500 | 6.06% | 2.84% | 842,088 | 5.64% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 512,000 | 1.79% | 2.42% | 113,593 | 0.76% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 271,500 | 3.59% | 5.37% | 65,135 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 138,000 | 4.55% | 4.61% | 258,518 | 1.73% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 159,000 | 3.31% | 4.72% | 208,608 | 1.40% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 372,000 | 0.40% | 4.84% | 167,374 | 1.12% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 15,190 | 0.53% | 5.01% | 135,180 | 0.91% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 116,200 | 3.01% | 6.08% | 39,567 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 75,700 | 0.93% | 4.32% | 324,652 | 2.18% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 253,400 | 0.76% | 5.30% | 135,867 | 0.91% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 134,500 | 1.82% | 4.77% | 41,830 | 0.28% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 108,600 | -0.18% | 5.56% | 69,428 | 0.47% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 158,900 | 7.66% | 4.16% | 749,245 | 5.02% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 68,900 | -0.14% | 2.43% | 17,568 | 0.12% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 164,200 | -1.32% | 3.62% | 268,960 | 1.80% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 47,950 | -4.86% | 6.49% | 80,287 | 0.54% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 112,900 | 1.62% | 6.14% | 17,238 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 524,000 | 0.19% | 2.81% | 284,008 | 1.90% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 69,700 | 0.43% | 5.45% | 16,404 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 40,800 | 6.11% | 5.93% | 67,819 | 0.45% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 117,200 | 1.82% | 1.09% | 58,600 | 0.39% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 416,000 | -3.26% | 3.11% | 144,867 | 0.97% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 153,100 | -2.55% | 4.43% | 76,014 | 0.51% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 104,000 | 10.05% | 5.46% | 23,234 | 0.16% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 99,700 | 8.02% | 5.82% | 46,111 | 0.31% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 129,900 | -2.26% | 3.82% | 77,956 | 0.52% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 121,600 | 1.33% | 5.67% | 34,411 | 0.23% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 106,400 | 8.24% | 5.04% | 37,964 | 0.25% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 128,900 | 2.22% | 3.82% | 78,846 | 0.53% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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