１．REIT全体市況
3月末の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-20.93%の下落と、同期間のTOPIXの下落率-7.14%を大きく上回った。
2月後半の下落基調から月初は一旦反発したが、9日に昨年7月以来8ヶ月ぶりに2,000ポイントを割り込むと、下落に歯止めが掛からず、6営業日で-762ポイントの急落と、大荒れの展開となった。特に19日は、REIT先物取引のサーキットブレーカーが発動、日本ビルファンド投資法人等の主要銘柄でストップ安が続出する等の異常事態となり、前日比-260.16ポイントの下落、終値は1,145.53ポイントと、アベノミクスが開始した2013年1月以来の水準まで下落した。これに伴いREIT全体の時価総額は8兆9,082億円と2月末から43%が消失する事態となった。日銀が追加緩和策を講じて、ETFに加えREITの買入れ枠の倍増を発表するも、相場の流れを変えることは出来なかった。但し、月末は急落の反動から反発し、31日の東証REIT指数は1,595.19ポイント、REIT全体の時価総額は12兆円まで回復した。
月中の急落の背景には、新型コロナウイルスの感染拡大に伴うホテルや商業施設の売上げ低迷からREITへの業績への影響が一段と深刻化したことや、東京オリンピックの開催懸念に加えて、年度末を控えた機関投資家が投資口流動性の懸念や減損回避を目的とした損失確定売りが殺到したことが挙げられる。
東証が発表した投資部門別売買動向によれば、月間の売買高が過去最高の6兆円を超え、投資信託や国内金融機関が大幅売越しとなった。一方、個人投資家や海外投資家が大幅買越しとなった。特に個人投資家が買越しに転じたのは、2017年7月以来2年8ヶ月ぶりの異例。
個別銘柄の価格では、REIT63銘柄全てが下落となったが、用途別に見ると下落率が異なる。物流施設や住宅系銘柄は概ね下落率10％程度に留まる。続いてオフィスビル、郊外型商業施設、総合型銘柄の下落率が10～30％程度、都市型商業施設の比率の高い銘柄やホテル系銘柄は下落率30%超と、感染拡大による業績への影響の感応度が高い銘柄程下落率が大きい。なかでもジャパン・ホテル・リート投資法人は前月比-48%、いちごホテルリート投資法人は-45％、インヴィンシブル投資法人は-44％、日本リテールファンド投資法人は-40％といずれも40%超の下落となった。
個別銘柄の動きでは、ヒューリックリート投資法人及びジャパンリアルエステイト投資法人は、当初公募増資を発表する予定であったが、投資口相場の急落を受け、増資を延期する方針。当面は借入金及び手元資金で物件を取得し、投資口価格が安定したら増資を行う前提条件で、業績予想を公表している。
またホテル系銘柄が感染拡大による影響から業績予想を修正又は未定にすることを発表。大江戸温泉リート投資法人は変動賃料が発生しない前提で固定賃料のみで業績予想を算出し、当初予想より15%減益を想定。
ジャパン・ホテル・リート投資法人は、年1回決算であるため、現段階で感染収束が見込めず影響の範囲を見積もることが出来ず、2月に公表した業績予想を未定に変更した。
一方、フロンティア不動産投資法人は、投資口価格が下落しNAV（純資産価格）に対して割安な水準であることから、自己投資口の取得を行うことを発表した。当期中に投資口の消却を行い、1口当たり分配金の増加及び1口当たりNAVの向上を図る。
新型コロナウイルスによる影響が今後更に長引けば、外出自粛や休業によるホテルや商業施設の足元の業績だけに及ばず、投資口価格低迷による増資の停滞、企業業績悪化によるオフィス市況の低迷、工事ストップによる開発の遅れ等による、REITの外部成長及び内部成長が停滞又は低迷する可能性も秘めており、収束が見えるまで投資口価格は神経質な動きが想定されよう。
＜市況データ＞
|
|
2020年 3月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,595.19 |
-422.31 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,343.59 |
-874.81 |
|
時価総額合計 |
12兆3,969億円 |
-3兆2,082億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.84% |
+1.03 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2018年4月～2020年3月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2020年3月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 724,000 | -10.51% | 2.97% | 1,022,288 | 8.25% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 633,000 | -13.99% | 3.33% | 876,838 | 7.07% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 122,200 | -40.42% | 7.53% | 319,922 | 2.58% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 142,000 | -30.73% | 5.14% | 391,920 | 3.16% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 325,000 | -31.58% | 4.71% | 311,431 | 2.51% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 119,100 | -19.53% | 4.74% | 156,854 | 1.27% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 141,400 | -26.89% | 4.74% | 138,233 | 1.12% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 90,700 | -29.74% | 5.21% | 87,243 | 0.70% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 107,500 | -37.72% | 6.39% | 335,221 | 2.70% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 130,600 | -28.75% | 5.70% | 172,392 | 1.39% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 24,230 | -44.87% | 14.28% | 147,726 | 1.19% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 304,500 | -24.25% | 6.98% | 158,036 | 1.27% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 100,400 | -24.62% | 5.03% | 101,891 | 0.82% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 239,900 | -10.62% | 6.07% | 217,127 | 1.75% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 111,800 | -33.41% | 6.58% | 88,993 | 0.72% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 569,000 | -29.40% | 4.91% | 243,822 | 1.97% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 74,900 | -28.80% | 5.70% | 114,768 | 0.93% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 596,000 | -28.45% | 4.55% | 293,159 | 2.36% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 116,800 | -26.82% | 5.40% | 81,199 | 0.65% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 179,500 | -8.14% | 5.62% | 45,553 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 263,700 | -2.04% | 4.13% | 579,085 | 4.67% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 31,400 | -48.01% | 11.75% | 140,118 | 1.13% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 91,100 | -6.66% | 4.56% | 149,409 | 1.21% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 124,200 | -31.15% | 4.80% | 168,043 | 1.36% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 584,000 | -11.65% | 3.35% | 282,961 | 2.28% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 76,500 | -32.06% | 5.32% | 136,486 | 1.10% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 143,500 | -15.49% | 4.03% | 269,057 | 2.17% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 146,200 | -13.85% | 3.94% | 274,858 | 2.22% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 313,500 | -2.49% | 3.57% | 434,198 | 3.50% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 168,300 | -9.08% | 4.83% | 160,097 | 1.29% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 349,000 | -32.10% | 5.68% | 269,157 | 2.17% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 121,600 | -11.11% | 4.27% | 466,144 | 3.76% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 307,500 | -6.96% | 3.44% | 206,524 | 1.67% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 271,200 | -7.35% | 3.44% | 668,739 | 5.39% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 332,000 | -28.60% | 7.97% | 73,658 | 0.59% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 244,200 | -25.55% | 6.26% | 58,586 | 0.47% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 103,500 | -21.11% | 6.04% | 193,888 | 1.56% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 125,200 | -31.25% | 5.64% | 164,262 | 1.33% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 319,000 | -31.55% | 5.68% | 143,528 | 1.16% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 14,300 | -34.94% | 5.50% | 127,259 | 1.03% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 96,600 | -19.50% | 7.35% | 32,506 | 0.26% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 69,200 | -18.87% | 4.70% | 296,776 | 2.39% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 152,700 | -36.30% | 8.52% | 81,874 | 0.66% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 112,100 | -8.42% | 5.60% | 34,863 | 0.28% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 84,700 | -10.75% | 6.62% | 50,193 | 0.40% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 136,600 | -20.26% | 4.86% | 644,096 | 5.20% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 53,100 | -45.54% | 8.56% | 13,539 | 0.11% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 145,800 | -7.72% | 3.82% | 198,725 | 1.60% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 85,500 | -15.01% | 7.75% | 46,240 | 0.37% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 87,700 | -22.46% | 7.95% | 13,390 | 0.11% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 456,000 | -5.49% | 3.09% | 201,096 | 1.62% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 53,100 | -32.53% | 8.05% | 12,497 | 0.10% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 72,900 | -12.17% | 5.69% | 24,276 | 0.20% |
| 3476 | 投資法人みらい | 36,700 | -26.60% | 8.64% | 61,004 | 0.49% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 81,900 | -35.61% | 8.33% | 40,950 | 0.33% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 355,500 | -6.94% | 3.34% | 108,717 | 0.88% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 124,000 | -4.98% | 5.08% | 43,059 | 0.35% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 84,400 | -30.25% | 7.26% | 18,855 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 80,100 | -25.63% | 7.79% | 37,046 | 0.30% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 100,300 | -14.05% | 4.86% | 48,746 | 0.39% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 94,900 | -16.83% | 7.12% | 26,855 | 0.22% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 99,400 | -17.58% | 4.74% | 35,466 | 0.29% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 107,900 | -9.71% | 4.25% | 55,498 | 0.45% |
| 3308※ | 日本ヘルスケア投資法人 | 176,200 | - | 4.80% | 13,150 | - |
（※3308 日本ヘルスケア投資法人は2020/3/30上場廃止のため、2020/3/27終値で算出）
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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