１．REIT全体市況
12月の東証REIT指数は、前月比+5.68%の上昇。同期間のTOPIXの上昇率2.84%の2倍の上昇率を示した。
月初に3週間ぶりに1,700ポイントを回復すると、ワクチン普及が早期に実現との見方から景気回復期待を背景に、月前半は株式相場とともに緩やかな上昇相場となった。月後半はウイルス変異種の発生を受け、株式相場が急落する場面があったが、東証REIT指数は底堅く推移し、更に月末に掛けて大幅上昇した結果、30日終値は1,783.90ポイントと、コロナショック直前の3月11日以来9ヶ月半ぶり高値を付けた。
東証REIT指数の上昇率がTOPIXを大きく上回った背景には、REITの株式相場に対する出遅れ感が意識されたとみられる。11月は株式相場が過熱するなか、物流施設及び住宅系銘柄の価格低迷を背景に東証REIT指数は1,700ポイントを中心としたボックス圏内で推移するに留まった。しかし12月はオフィスビルや商業施設系銘柄が一段上昇したことに加え、物流施設系銘柄や住宅系銘柄が上昇に転じた。景気回復期待による上昇と併せて、FTSEグローバル株価指数への段階的組み入れにより海外投資家が買い増ししたことが想定される。一方、GoToトラベルの一時停止を受け、唯一ホテル系銘柄が軟調な推移となった。
個別銘柄では、全62銘柄うち58銘柄が上昇した。3月に合併を控えたMCUBS MidCity投資法人と日本リテールファンド投資法人が、それぞれ前月比+13.82%、+12.67%の大幅上昇。またアクティビア・プロパティーズ投資法人、日本プライムリアルティ投資法人、福岡リート投資法人、平和不動産リート投資法人がいずれも10%超の上昇率となった。
個別銘柄の運用動向では、日本アコモデーションファンド投資法人が公募増資を発表した。昨年4月～5月の緊急事態宣言におけるリーシング停滞の影響やその後の都心から郊外への人の流れを受け都心部の稼働率がやや低迷しているが、住宅系銘柄の投資口価格は物流施設系銘柄に次いで安定しており、1口当たりNAVを上回る水準で増資環境は整っている。スポンサーの三井不動産の開発した物件を中心に取得し、コロナ禍でも外部成長を進める。なお、1口当たり利益の希薄化は内部留保を使って分配金を維持する。
オフィスビル系銘柄や複合型銘柄で、都心の大規模ビルへ入替えを進める事例が相次いでいる。ユナイテッド・アーバン投資法人は「虎ノ門ヒルズ森タワー」、プレミア投資法人は「品川シーズンテラス」、日本プライムリアルティ投資法人は「大手町フィナンシャルシティノースタワー」の持分をそれぞれ取得する。いずれも好立地で築浅であり希少性の高い物件であるため、NOI利回りはポートフォリオ平均を下回る水準であるが、コロナ禍でオフィスビルの需要構造が変革するなか、質の高いポートフォリオへ強化する戦略が見られる。
＜市況データ＞
|
|
2020年12月末現在 |
（前月末比） |
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東証REIT指数（配当なし） |
1,783.90 |
+95.92 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
3,854.76 |
+218.94 |
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時価総額合計 |
14兆3,974億円 |
+8,510億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.01% |
-0.21 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2019年1月～2020年12月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2020年12月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 598,000 | 3.64% | 3.73% | 988,195 | 6.86% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 596,000 | 9.96% | 3.65% | 825,585 | 5.73% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 187,600 | 12.67% | 4.84% | 488,226 | 3.39% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 170,500 | 9.29% | 4.01% | 470,580 | 3.27% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 342,000 | 11.58% | 4.45% | 327,722 | 2.28% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 127,500 | 6.61% | 5.18% | 167,917 | 1.17% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 163,600 | 7.70% | 4.11% | 159,935 | 1.11% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 104,700 | 4.28% | 4.58% | 100,709 | 0.70% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 127,600 | 8.14% | 4.86% | 397,900 | 2.76% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 133,000 | 5.72% | 5.13% | 175,560 | 1.22% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 33,150 | 7.11% | 0.79% | 202,110 | 1.40% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 399,000 | 6.40% | 5.16% | 203,796 | 1.42% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 128,600 | 10.10% | 4.12% | 128,591 | 0.89% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 304,500 | 3.22% | 3.15% | 275,595 | 1.91% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 153,000 | 10.15% | 4.44% | 121,788 | 0.85% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 700,000 | 5.74% | 4.17% | 299,957 | 2.08% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 74,400 | 5.98% | 5.60% | 114,002 | 0.79% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 656,000 | 9.52% | 4.18% | 322,671 | 2.24% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 127,600 | 5.89% | 4.61% | 88,708 | 0.62% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 201,400 | 3.12% | 4.48% | 51,111 | 0.35% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 255,200 | 1.55% | 4.60% | 560,419 | 3.89% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 53,000 | 3.11% | 0.38% | 236,504 | 1.64% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 95,700 | 6.69% | 4.51% | 203,989 | 1.42% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 127,900 | 2.98% | 4.62% | 173,049 | 1.20% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 580,000 | 0.52% | 3.45% | 291,463 | 2.02% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 93,900 | 13.82% | 4.81% | 167,529 | 1.16% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 142,300 | 3.19% | 4.08% | 272,694 | 1.89% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 190,500 | 8.24% | 3.32% | 394,338 | 2.74% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 309,500 | 2.65% | 3.58% | 428,658 | 2.98% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 189,500 | 6.40% | 4.29% | 180,263 | 1.25% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 435,500 | 11.67% | 4.26% | 335,868 | 2.33% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 162,600 | 2.98% | 3.47% | 703,786 | 4.89% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 297,300 | 2.77% | 3.62% | 199,674 | 1.39% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 322,000 | -1.68% | 2.93% | 794,004 | 5.51% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 503,000 | 0.60% | 2.46% | 111,597 | 0.78% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 262,100 | 6.85% | 5.56% | 62,880 | 0.44% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 132,000 | 8.11% | 4.82% | 247,278 | 1.72% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 153,900 | 8.53% | 4.88% | 201,917 | 1.40% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 370,500 | 5.71% | 5.64% | 166,699 | 1.16% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 15,110 | 9.81% | 5.04% | 134,468 | 0.93% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 112,800 | 5.03% | 6.26% | 38,409 | 0.27% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 75,000 | 0.54% | 4.36% | 321,650 | 2.23% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 251,500 | 8.73% | 5.34% | 134,849 | 0.94% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 132,100 | 3.20% | 4.86% | 41,083 | 0.29% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 108,800 | 2.93% | 5.55% | 69,556 | 0.48% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 147,600 | 8.53% | 4.48% | 695,964 | 4.83% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 69,000 | -1.71% | 2.43% | 17,593 | 0.12% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 166,400 | 6.53% | 3.57% | 272,563 | 1.89% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 50,400 | 4.78% | 6.18% | 84,389 | 0.59% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 111,100 | -2.54% | 6.27% | 16,963 | 0.12% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 523,000 | 5.44% | 2.82% | 283,466 | 1.97% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 69,400 | 1.31% | 5.59% | 16,333 | 0.11% |
| 3476 | 投資法人みらい | 38,450 | 0.00% | 6.29% | 63,913 | 0.44% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 115,100 | -0.26% | 1.11% | 57,550 | 0.40% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 430,000 | 7.90% | 3.01% | 149,742 | 1.04% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 157,100 | 0.51% | 4.14% | 66,532 | 0.46% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 94,500 | 3.50% | 5.51% | 21,111 | 0.15% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 92,300 | 3.01% | 6.28% | 42,689 | 0.30% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 132,900 | 3.50% | 3.73% | 79,757 | 0.55% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 120,000 | 6.19% | 5.74% | 33,958 | 0.24% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 98,300 | 0.61% | 5.45% | 35,073 | 0.24% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 126,100 | 1.20% | 3.91% | 76,549 | 0.53% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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