１．REIT全体市況
2月の東証REIT指数は、前月比-3.57%の下落。同期間のTOPIXの下落率-0.47%より大きいものとなった。
月前半は、米国の企業業績や感染減少を背景に上昇した株式相場に対し、欧米の金融政策の早期正常化観測を背景に国内長期金利が6年ぶり高水準となったこと、また前月に引き続きREITの公募増資が相次いで発表されたことから、東証REIT指数は下落し、15日は1,865.88ポイントと約1ヶ月ぶり安値を付けた。日銀が11ヶ月ぶりに買入れを再開したこと等から一旦1,900ポイント台を回復する場面もあったが、月後半はロシアによるウクライナ侵攻により株式相場が急落したことで、東証REIT指数も再び下落し、25日は15日に付けた安値を更に下回り1,862.86ポイントまで下落した。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、2月は外国人投資家が買越しとなる一方、証券会社（自己取引）と個人投資家が売越しとなり、取引が拮抗した。日米の金利差が拡大するなか、売買シェアの半分以上を占める外国人投資家の買越しが継続するかが、投資口市況を左右すると考えられよう。
銘柄別に見ると、全61銘柄うち13銘柄が上昇、1銘柄が変わらず、47銘柄が下落となった。インヴィンシブル投資法人の前月比+9.02%を筆頭にホテル系銘柄が上昇した。緊急事態宣言明けの昨年10月以降のホテル売上げが大幅回復したことによる業績上昇修正が好感されたと見られる。
一方、産業ファンド投資法人、ラサールロジポート投資法人の前月比-10%超を筆頭に、物流施設系銘柄が下落した。物流施設系銘柄は既に高値圏で推移しており、相対的に分配金利回りが低い点や公募増資による投資口の需給悪化を懸念した一時的な調整局面と見られる。
個別銘柄の動向では、三菱地所物流リート投資法人、日本ロジスティクスファンド投資法人、ザイマックス・リート投資法人、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人の4銘柄が増資を発表した。好調な投資口市況を背景に、物流施設や住宅系銘柄を中心に増資によって外部成長を着実に遂行している。
一方、投資口価格が1口当たりNAVを下回っているため、増資が難しく外部成長にブレーキが掛かる銘柄もある。
2月には、アクティビア・プロパティーズ投資法人、ジャパンエクセレント投資法人、大和証券オフィス投資法人のオフィスビル系銘柄が、自己投資口の取得を発表した。いずれもNAV倍率が1倍割れの現状を課題と認識し、資金効率と物件取得環境を考慮して、物件取得よりも自己投資口取得によって1口当たりNAV及び分配金の向上を図り、短期的に投資口価格を上昇させることが必要と考えられている。
また内部留保の重要性が増している。オフィスビル銘柄を中心に分配金の下限目標を設定し、不足する場合は物件売却益等による内部留保を活用する方針を打ち出している。オフィスの賃貸市況の悪化に伴い業績見通しに懸念が生じるなか、内部留保を裏付けに分配金の安定性を重視する傾向が強まる。
＜市況データ＞
|
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2022年2月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,877.38 |
-69.43 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,243.65 |
-128.59 |
|
時価総額合計 |
15兆5,488億円 |
-5,162億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.89% |
+0.16 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2020年3月～2022年2月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2022年2月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 658,000 | -0.90% | 3.72% | 1,119,252 | 7.20% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 613,000 | -2.70% | 3.74% | 849,134 | 5.46% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 93,100 | -3.72% | 4.83% | 650,684 | 4.18% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 160,900 | -2.37% | 4.13% | 444,084 | 2.86% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 374,000 | -0.27% | 4.14% | 372,945 | 2.40% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 150,400 | -2.59% | 4.46% | 210,806 | 1.36% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 180,600 | -2.54% | 4.21% | 176,555 | 1.14% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 110,800 | -1.95% | 4.34% | 106,577 | 0.69% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 131,500 | -2.95% | 4.71% | 410,061 | 2.64% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 137,600 | -1.08% | 4.41% | 181,632 | 1.17% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 39,300 | 9.02% | 0.84% | 239,606 | 1.54% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 473,000 | -2.37% | 4.64% | 255,893 | 1.65% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 138,600 | -1.70% | 4.24% | 146,325 | 0.94% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 300,500 | -5.50% | 3.36% | 280,667 | 1.81% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 156,800 | -2.91% | 4.46% | 124,813 | 0.80% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 679,000 | -2.44% | 4.12% | 290,958 | 1.87% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 83,100 | 1.34% | 5.51% | 125,761 | 0.81% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 708,000 | -1.53% | 3.95% | 345,566 | 2.22% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 144,800 | -2.56% | 4.05% | 100,665 | 0.65% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 225,400 | 4.74% | 4.01% | 57,201 | 0.37% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 311,500 | -8.92% | 3.64% | 722,680 | 4.65% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 58,700 | 5.20% | 0.62% | 262,213 | 1.69% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 104,600 | -6.77% | 4.17% | 230,631 | 1.48% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 128,200 | -2.81% | 4.37% | 173,455 | 1.12% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 605,000 | -2.73% | 3.37% | 304,601 | 1.96% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 138,000 | -2.13% | 4.14% | 264,454 | 1.70% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 172,300 | -10.49% | 3.56% | 356,664 | 2.29% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 322,000 | -4.87% | 3.48% | 445,970 | 2.87% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 188,700 | -5.74% | 4.36% | 196,886 | 1.27% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 388,500 | 0.00% | 4.77% | 319,640 | 2.06% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 171,600 | -7.09% | 3.53% | 770,547 | 4.96% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 310,500 | 0.81% | 3.44% | 222,312 | 1.43% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 337,500 | -5.73% | 2.89% | 901,243 | 5.80% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 650,000 | 0.31% | 2.26% | 158,831 | 1.02% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 285,900 | -4.03% | 5.01% | 76,755 | 0.49% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 143,100 | -1.92% | 4.57% | 292,563 | 1.88% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 156,400 | -5.33% | 4.67% | 225,216 | 1.45% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 359,500 | -7.11% | 4.66% | 161,750 | 1.04% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 127,800 | -1.62% | 5.57% | 46,200 | 0.30% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 76,400 | -2.30% | 4.43% | 338,539 | 2.18% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 261,300 | -2.79% | 5.19% | 152,123 | 0.98% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 141,100 | 7.63% | 4.70% | 50,400 | 0.32% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 117,600 | 0.77% | 4.83% | 90,508 | 0.58% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 151,800 | -4.71% | 4.26% | 715,767 | 4.60% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 81,300 | 5.45% | 1.64% | 20,729 | 0.13% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 164,900 | -10.19% | 3.73% | 294,347 | 1.89% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 57,900 | -3.98% | 5.10% | 103,606 | 0.67% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 125,400 | -1.10% | 5.86% | 24,105 | 0.16% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 525,000 | -7.24% | 3.19% | 302,400 | 1.94% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 65,700 | 6.66% | 4.43% | 15,462 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 48,900 | 1.56% | 5.20% | 86,623 | 0.56% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 122,600 | 3.99% | 1.70% | 61,300 | 0.39% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 426,500 | -5.43% | 3.38% | 166,819 | 1.07% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 190,800 | -4.31% | 3.71% | 107,745 | 0.69% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 115,600 | -6.77% | 6.68% | 25,825 | 0.17% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 114,500 | -1.29% | 5.24% | 65,838 | 0.42% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 146,600 | -6.27% | 3.66% | 87,979 | 0.57% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 132,900 | -1.48% | 5.37% | 46,776 | 0.30% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 108,200 | -5.75% | 5.23% | 50,540 | 0.33% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 147,500 | -7.81% | 3.53% | 100,538 | 0.65% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 107,900 | 1.60% | 5.93% | 19,077 | 0.12% |
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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