J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2022年9月

１．REIT全体市況

9月の東証REIT指数は、前月比-4.35%の下落。同期間のTOPIXと比べて値動きは限定的であったが、一ヶ月通して概ね近似した推移となった。
月前半は、欧米の金融引締めの方向感を背景に株式相場が乱高下したのに対し、東証REIT指数は2,010～2,035ポイントのレンジで安定的に推移した。しかし月後半は、米FRBが3回連続となる0.75%の利上げを決定し、更なる金融引締めが続くとの見方に加え、英国債相場の急落で英国の財政悪化懸念も重なり、株式相場とともに東証REIT指数も下落に転じた。26日に2ヶ月ぶりに2,000ポイントを割り込むと、28日には1,916.79ポイントへ急落し、6月以来3ヶ月ぶり安値を付けた。但し、月末に掛けて反発し、1,945.25ポイントまで回復して終了した。

東証が発表する投資部門別売買動向によれば、9月は外国人、国内金融機関、証券会社（自己取引部門）が買越しとなる一方、投資信託や生損保が5ヶ月ぶりの売越しとなる動きが目立った。売買シェアの55%を占める外国人投資家は、欧米の金融引締めを背景に世界的にREITの売り圧力が掛かるなか、日銀の金融緩和や円安を裏付けにJ-REITへ資金を向けていると見られる。一方、投資信託や生損保の売越しは、投資口市況が軟調ななか利益確定や持ち高調整と考えられよう。

銘柄別に見ると、全61銘柄うち、7銘柄が上昇、53銘柄が下落、1銘柄が変動なし。インヴィンシブル投資法人、いちごホテルリート投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人等のホテル銘柄が、入国制限撤廃に伴うインバウンド期待を背景に上昇した。
一方、産業ファンド投資法人、日本プロロジスリート投資法人、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人等の物流施設銘柄や、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人の大型オフィスビル銘柄、増資を発表した大和証券リビング投資法人の下落率が高くなった。既に投資口価格が高く分配金利回りの更なる低下余地が限定的な物流施設を中心に利益確定の動きと見られる。

個別銘柄の運用動向では、9月は大和証券リビング投資法人（DLI）が公募増資を発表した。DLIは、大和証券グループのスポンサーのもと、2020年に日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併し、住宅・ヘルスケアの住宅系複合REITとなった。大和証券グループが不動産運用事業の拡大を目的に2021年に大和証券リアルティを設立し、REIT向け物件のウェアハウジング（一時保有）機能を高めたことや、介護事業を行うグッドタイムリビングを傘下に置き介護事業へ参入したこと等のバックアップを背景に、DLIは賃貸住宅の取得環境が厳しいなかでも外部成長の速度を高めた。今回の増資によって資産規模は合併時の3,027億円から3,617億円と2年半で20%拡大し、住宅系REITとしてはアドバンス・レジデンス投資法人に次いで2番目に大きいREITに成長した。大和証券グループの中期経営計画によれば、2023年度へ向け住宅・ヘルスケア施設の資産拡大目標を掲げており、グループ内の不動産運用事業の中核資産として更なる成長が期待できよう。

東急リアル・エステート投資法人（TRE）が「二子玉川ライズ」の持分を2023年1月に取得する。取得額202億円は、ポートフォリオの中で渋谷駅前の商業施設「cocoti」に次いで2番目に大きい旗艦物件となる。TREは不動産価格の循環に応じてキャピタルゲインを狙う投資方針を持つ。現在のような不動産価格高騰時には物件入替えを積極的に行うため、物件取得に動きづらいが、二子玉川ライズの希少性や資産性、収益の安定性に着目した。本物件取得により資産規模は上場20年にして初めて2,500億円に到達する見込み。但し運用会社によれば物件売却・入替期が継続している認識から、更に物件売却を進める可能性も考えられる。

＜市況データ＞

	2022年9月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,945.25	-88.46
東証REIT指数（配当込み）	4,488.86	-194.76
時価総額合計	16兆1,429億円	-7,331億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	3.73%	+0.15

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2020年10月～2022年9月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2022年9月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	636,000	-8.36%	3.62%	1,081,830	6.70%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	597,000	-7.44%	3.77%	826,970	5.12%
8953	日本都市ファンド投資法人	108,800	-1.63%	4.19%	760,413	4.71%
8954	オリックス不動産投資法人	185,000	-3.39%	4.22%	510,600	3.16%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	393,000	-4.73%	3.91%	391,891	2.43%
8956	NTT都市開発リート投資法人	147,700	-1.86%	3.66%	207,021	1.28%
8957	東急リアル・エステート投資法人	197,100	-0.71%	3.35%	192,685	1.19%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	109,700	-1.88%	4.40%	104,105	0.64%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	149,500	0.88%	4.15%	466,191	2.89%
8961	森トラスト総合リート投資法人	137,700	-5.10%	4.32%	181,764	1.13%
8963	インヴィンシブル投資法人	45,600	6.29%	0.73%	278,016	1.72%
8964	フロンティア不動産投資法人	533,000	0.00%	4.12%	288,353	1.79%
8966	平和不動産リート投資法人	151,700	-3.99%	4.11%	168,953	1.05%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	310,500	-6.05%	3.32%	290,007	1.80%
8968	福岡リート投資法人	168,700	-0.94%	4.15%	134,285	0.83%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	681,000	-5.42%	4.20%	288,890	1.79%
8975	いちごオフィスリート投資法人	85,200	-1.39%	4.81%	128,939	0.80%
8976	大和証券オフィス投資法人	672,000	-4.55%	4.05%	324,259	2.01%
8977	阪急阪神リート投資法人	151,700	-2.51%	3.94%	105,462	0.65%
8979	スターツプロシード投資法人	252,600	-1.48%	3.61%	64,104	0.40%
8984	大和ハウスリート投資法人	301,000	-6.52%	3.72%	698,320	4.33%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	72,100	4.80%	0.46%	322,071	2.00%
8986	大和証券リビング投資法人	114,800	-7.64%	3.82%	253,121	1.57%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	133,400	1.52%	4.20%	178,436	1.11%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	656,000	-3.95%	3.13%	330,278	2.05%
3234	森ヒルズリート投資法人	156,300	-0.06%	3.90%	299,522	1.86%
3249	産業ファンド投資法人	164,100	-10.72%	3.74%	339,690	2.10%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	354,500	-3.67%	3.23%	490,983	3.04%
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	214,200	-5.26%	3.85%	224,001	1.39%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	423,000	-2.20%	4.41%	343,715	2.13%
3281	ＧＬＰ投資法人	160,100	-5.77%	3.25%	718,908	4.45%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	329,000	-3.66%	3.28%	235,558	1.46%
3283	日本プロロジスリート投資法人	316,500	-9.70%	3.10%	845,166	5.24%
3287	星野リゾート・リート投資法人	671,000	3.39%	2.38%	171,479	1.06%
3290	Oneリート投資法人	263,400	-3.05%	5.01%	70,714	0.44%
3292	イオンリート投資法人	156,000	-0.76%	4.19%	318,937	1.98%
3295	ヒューリックリート投資法人	165,500	-0.30%	4.21%	238,320	1.48%
3296	日本リート投資法人	368,500	-3.53%	4.48%	165,799	1.03%
3451	トーセイ・リート投資法人	137,000	-1.86%	5.21%	49,526	0.31%
3309	積水ハウス・リート投資法人	81,200	-3.79%	4.15%	359,808	2.23%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	267,500	-6.17%	4.90%	155,732	0.96%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	181,200	-1.79%	3.73%	65,141	0.40%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	121,500	-4.41%	4.50%	101,905	0.63%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	159,700	-6.17%	4.12%	753,017	4.66%
3463	いちごホテルリート投資法人	101,900	4.94%	2.44%	25,982	0.16%
3466	ラサールロジポート投資法人	161,900	-5.93%	3.79%	288,992	1.79%
3468	スターアジア不動産投資法人	56,000	-2.61%	5.29%	107,615	0.67%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	131,500	-1.57%	5.54%	25,278	0.16%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	495,000	-9.17%	3.37%	285,120	1.77%
3472	大江戸温泉リート投資法人	65,300	-2.39%	4.35%	15,368	0.10%
3476	投資法人みらい	49,150	-3.82%	5.23%	87,066	0.54%
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	132,900	0.45%	3.29%	66,450	0.41%
3481	三菱地所物流リート投資法人	451,500	-5.64%	3.38%	203,146	1.26%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	208,100	-2.76%	4.72%	117,514	0.73%
3488	ザイマックス・リート投資法人	123,300	-2.22%	5.01%	30,782	0.19%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	102,600	-4.20%	5.13%	65,520	0.41%
3493	アドバンス・ロジスティクス投資法人	150,200	-5.53%	3.66%	90,139	0.56%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	113,800	-5.72%	5.64%	40,054	0.25%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	96,700	-0.51%	4.63%	45,168	0.28%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	150,800	-4.44%	3.50%	102,788	0.64%
2989	東海道リート投資法人	119,300	-2.77%	5.36%	21,092	0.13%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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