J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2016年10月

１．REIT全体市況

10月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-2.17%の下落となり、円安進行に伴い前月比+5.31%上昇したTOPIXとは対照的な推移となった。
前月末に下落した長期金利が月初より反発すると、東証REIT指数は大幅下落し、終値ベースで3ヶ月ぶりに1,800ポイントを割り込んで始まった。また中旬には、東証REIT指数の算出方法を、従来の時価総額加重型から浮動株時価総額加重型へ移行するとの発表を受け、スポンサー保有比率の高い銘柄が下落したことも重なった。月末に米国の利上げ観測を受け長期金利が一ヶ月ぶり高水準となると、31日の東証REIT指数は一時1,755.34ポイントと、約4ヶ月ぶり安値を付けた。
中期的には、6月のブレグジットによる乱高下を除くと、5月以降6ヶ月間下落基調が続いている。足元の推移は長期金利の動きに左右される展開となっており、金利上昇懸念が払拭できない限り着地点が見通しにくい。
10月の日銀の買入れ額は計72億円。10ヶ月で年間の買入れ額は732億円となり、900億円の買入れ枠に対し81.3%を消化済みとなった。

個別銘柄の投資口価格を見ると、ホテル系銘柄が一段と弱く、インヴィンシブル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、大江戸温泉リート投資法人がいずれも10%程度の下落率となった。
一方、市況が軟調ななかで、阪急リート投資法人、MCUBS MidCity投資法人、産業ファンド投資法人が好調に推移。なかでも比較的固定賃料の割合が高い阪急リート投資法人は、収益の安定性が強みとなり、前月比9%の上昇率で年初来高値を更新した。

個別銘柄の運用動向では、積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人（SHSI）とトーセイ・リート投資法人（TRI）が公募増資を発表。SHSIは増資によって有利子負債比率が僅かながら低下するが、TRIは調達額22億円に対し、資産取得額は53億円と、有利子負債比率が前期末の44.1%から46.5%へ逆に上昇する見込み。更に投資口価格の低迷に伴い、1口当たり出資額が僅かながら減少するディスカウント増資となる点からも、既存の投資主には厳しい内容となった。運用歴の短い銘柄は、当初資産規模が小さい場合が多いため、上場後の外部成長を急ぐ傾向にあるが、投資口市況が軟調な中では身動きが取りづらく、悪循環になる恐れがある。

19日、東証が、東証REIT指数の算出方法を、2017年より時価総額加重型から浮動株時価総額加重型へ段階的に移行することを発表した。投資主上位10社、投資法人及び資産運用会社の役員、自己保有を固定株とみなすことから、スポンサーや金融機関等の保有割合の高い銘柄は指数構成比率が低下する。個別銘柄の投資口価格への影響も大きい点から見て、今後投資主の構成に変化が出る可能性も指摘できる。

＜市況データ＞

	2016年10月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,785.97	-39.56
東証REIT指数（配当込み）	3,269.40	-66.94
時価総額合計	11兆5,402億円	-2,272億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	3.63%	+0.09

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2014年11月～2016年10月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2016年10月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	623,000	-2.81%	2.78%	879,676	7.62%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	607,000	0.33%	2.75%	794,751	6.89%
8953	日本リテールファンド投資法人	237,900	-4.88%	3.57%	607,168	5.26%
8954	オリックス不動産投資法人	179,700	1.07%	3.32%	453,675	3.93%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	452,500	-0.98%	3.09%	395,033	3.42%
8956	プレミア投資法人	135,100	0.75%	3.63%	177,926	1.54%
8957	東急リアル・エステート投資法人	138,400	1.84%	3.80%	135,300	1.17%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	396,000	2.46%	3.70%	76,745	0.67%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	176,900	-4.12%	3.46%	522,390	4.53%
8961	森トラスト総合リート投資法人	168,900	-4.85%	4.23%	222,948	1.93%
8963	インヴィンシブル投資法人	51,000	-9.57%	6.26%	187,467	1.62%
8964	フロンティア不動産投資法人	494,000	-2.18%	3.85%	245,024	2.12%
8966	平和不動産リート投資法人	79,300	-4.80%	4.67%	80,477	0.70%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	228,100	-0.39%	3.57%	200,728	1.74%
8968	福岡リート投資法人	181,800	-4.16%	3.63%	135,805	1.18%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	590,000	-5.30%	3.70%	238,882	2.07%
8973	積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人	121,400	5.02%	3.58%	133,704	1.16%
8975	いちごオフィスリート投資法人	70,700	-4.85%	5.37%	108,333	0.94%
8976	大和証券オフィス投資法人	592,000	-4.67%	3.57%	294,738	2.55%
8977	阪急リート投資法人	149,600	8.96%	3.50%	89,386	0.77%
8979	スターツプロシード投資法人	158,100	-5.27%	5.21%	27,474	0.24%
8984	大和ハウスリート投資法人	283,500	-4.77%	3.32%	430,716	3.73%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	70,900	-11.71%	4.73%	266,719	2.31%
8986	日本賃貸住宅投資法人	81,100	-4.48%	4.19%	133,009	1.15%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	146,500	0.41%	3.54%	191,285	1.66%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	475,500	0.32%	3.47%	230,390	2.00%
3227	MCUBS MidCity投資法人	341,000	8.77%	4.25%	90,715	0.79%
3234	森ヒルズリート投資法人	147,800	-2.51%	3.52%	258,745	2.24%
3249	産業ファンド投資法人	553,000	7.59%	3.47%	194,968	1.69%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	293,400	2.41%	3.35%	396,090	3.43%
3278	ケネディクス・レジデンシャル投資法人	297,600	3.30%	4.31%	103,889	0.90%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	510,000	-5.03%	3.46%	305,824	2.65%
3281	ＧＬＰ投資法人	131,500	-2.30%	3.74%	375,180	3.25%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	235,900	-5.30%	3.82%	121,136	1.05%
3283	日本プロロジスリート投資法人	237,300	-7.30%	3.49%	437,095	3.79%
3287	星野リゾート・リート投資法人	615,000	-3.30%	3.68%	100,561	0.87%
3290	ＳＩＡ不動産投資法人	371,500	-2.49%	5.95%	35,162	0.30%
3292	イオンリート投資法人	127,300	-3.41%	4.47%	166,695	1.44%
3295	ヒューリックリート投資法人	183,800	1.77%	3.47%	192,071	1.66%
3296	日本リート投資法人	264,400	1.85%	5.61%	103,581	0.90%
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	84,800	-4.61%	6.13%	69,158	0.60%
3308	日本ヘルスケア投資法人	177,800	-0.11%	4.57%	13,270	0.11%
3451	トーセイ・リート投資法人	104,500	-6.61%	6.27%	16,825	0.15%
3309	積水ハウス・リート投資法人	141,700	-8.82%	3.65%	126,680	1.10%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	253,000	5.33%	4.66%	106,880	0.93%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	108,900	0.65%	4.29%	13,122	0.11%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	81,800	-0.24%	6.39%	23,149	0.20%
3460	ジャパン・シニアリビング投資法人	143,900	-1.57%	4.86%	12,196	0.11%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	170,000	0.59%	3.42%	711,132	6.16%
3463	いちごホテルリート投資法人	119,500	-12.52%	4.82%	30,781	0.27%
3466	ラサールロジポート投資法人	111,300	3.53%	4.27%	122,430	1.06%
3468	スターアジア不動産投資法人	88,200	0.92%	6.54%	30,403	0.26%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	79,000	-5.39%	4.86%	7,186	0.06%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	334,000	0.30%	3.00%	74,816	0.65%
3472	大江戸温泉リート投資法人	78,500	-13.26%	4.10%	13,832	0.12%
3473	さくら総合リート投資法人	80,700	0.88%	3.94%	26,873	0.23%

予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※GLP投資法人（3281）、日本プロロジスリート投資法人（3283）、日本ヘルスケア投資法人（3308）、サムティ・レジデンシャル投資法人（3459）、ケネディクス商業リート投資法人（3453）、野村不動産マスターファンド投資法人（3462）、ラサールロジポート投資法人（3466）、マリモ地方創生リート投資法人（3470）、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471）は、利益超過分配金を分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

1	日本プロロジス	+1.86%
2	大和ハウスリート	+1.82%
3	CREロジ	+1.77%

J-REIT市況月次レポート 2016年10月

J-REIT市況月次レポート　2016年10月