J-REIT市況月次レポート

J-REIT市況月次レポート　2020年9月

１．REIT全体市況

9月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-1.19%の小幅下落であったが、一ヶ月の中で比較的騰落の大きい展開となった。
月前半はワクチン開発による経済活動再開期待を背景に株式相場が上昇したのに対し、東証REIT指数は、都心5区のオフィスビルの空室率が3%台に上昇、また平均賃料が下落に転じたとの報道を背景に下落基調となり、14日は3週間ぶりに1,700ポイントを割り込んだ。月後半は、世界的な株価指数であるFTSEグローバル指数への組み入れを見越して上昇となり、18日は場中に一時1,762.39ポイントと3ヶ月ぶり高値を付ける場面もあったが、取引終了直前に利益確定の売りが殺到し、再び1,700ポイントを割り込む等、値動きの荒い展開が見られた。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、9月は外国人投資家に加え、投資信託が買越しとなる一方、金融機関が大幅売越しとなった。
中期的に見ると、経済活動再開によるホテルや商業施設の業績回復を期待する一方、オフィス市況に対する懸念が重しとなり、8月後半以降1,700～1,750ポイントの間でもみ合う展開となっている。

投資口価格を用途別に見ると、傾向が顕著となっている。ホテル及び商業施設系銘柄は8月に引き続き一段と上昇率を高めた。国内の移動制限の段階的緩和に伴い、業績改善の見通しが強まる。
一方、オフィスビル系銘柄は、オフィス市況に対する懸念を背景に、8月に上昇基調から一転、9月は下落した。
8月にやや軟調に推移した住宅系銘柄は、9月は一段と下落基調を強めた。繁忙期における営業自粛やリモートワークの進展等の環境変化から、都心部の稼働率の低下による業績変調の兆しが出ている。
物流施設系銘柄は、現時点で唯一賃貸需給環境が好調な見通しであるが、分配金利回りが既に低い水準で推移している点から、投資口価格が高止まりしている。

個別銘柄の動向では、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人が、公募増資を発表した。調達額482億円（予定）の大規模な増資で、資産規模が37.8%増の2,824億円と急拡大する。投資口価格の上昇に伴いプレミアム増資の恩恵を受けやすい点や、スポンサーによる物流施設の開発等、資金調達及び物件取得ともに好調な環境下で、物流施設系銘柄の公募増資が続いている。コロナ禍でREIT全体の外部成長に停滞感が見られるなか、物流施設だけが成長過程にあると言える。

7月期決算発表によって、コロナ禍による業績への影響が概ね判明した。
ホテル系以外の銘柄において、緊急事態宣言下に伴う営業自粛等の短期的な業績低迷は限定的である一方、働き方や生活様式の変化に伴い、オフィスや住宅の需要に変化の兆しが出ている、また先の見通しが難しいなか、資産規模や巡航分配金等の中期目標達成時期を延期する事例も見られる。コロナ禍は不動産需要に根本的な変革をもたらす潜在的可能性があり、今後のREITの運用戦略は需要の変化に柔軟に対応していくことが求められよう。
ホテル系銘柄は、ホテルのオペレーターとの契約形態が流動的である点や、オペレーターの破綻懸念を内包しており、未だ予断を許さない状況である。一方、GoToトラベル政策やインバウンドの移動制限の緩和を受け、今秋以降ホテル需要が回復すれば、変動賃料の復活による業績の改善も想定される。良くも悪くもコロナ禍の影響を受けやすく業績のボラティリティが高い点が指摘できる。

＜市況データ＞

	2020年 9月末現在	（前月末比）
東証REIT指数（配当なし）	1,726.66	-20.87
東証REIT指数（配当込み）	3,698.94	-36.21
時価総額合計	13兆6,584億円	-813億円
平均分配金利回り（時価総額による加重平均）	4.11%	+0.05

＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞　　（グラフは2018年10月～2020年9月の24ヶ月間）

2．個別銘柄データ

2020年9月末現在
証券コード	投資法人名	投資口価格（円）	価格騰落率（1ヶ月）	予想分配金利回り	時価総額（百万円）	時価総額シェア
8951	日本ビルファンド投資法人	596,000	-6.73%	3.69%	841,552	6.16%
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	538,000	-9.43%	4.10%	745,243	5.46%
8953	日本リテールファンド投資法人	162,400	1.56%	5.59%	422,643	3.09%
8954	オリックス不動産投資法人	161,300	2.28%	4.33%	445,188	3.26%
8955	日本プライムリアルティ投資法人	326,500	1.87%	4.66%	312,869	2.29%
8956	プレミア投資法人	122,300	-2.32%	4.65%	161,068	1.18%
8957	東急リアル・エステート投資法人	146,800	2.23%	4.58%	143,512	1.05%
8958	グローバル・ワン不動産投資法人	101,100	-4.80%	4.75%	97,246	0.71%
8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	116,700	-1.10%	4.63%	363,910	2.66%
8961	森トラスト総合リート投資法人	133,000	-4.32%	5.72%	175,560	1.29%
8963	インヴィンシブル投資法人	31,200	-1.58%	0.44%	190,221	1.39%
8964	フロンティア不動産投資法人	358,000	1.13%	5.75%	182,855	1.34%
8966	平和不動産リート投資法人	116,300	-2.10%	4.56%	116,292	0.85%
8967	日本ロジスティクスファンド投資法人	301,500	5.79%	3.18%	272,880	2.00%
8968	福岡リート投資法人	136,200	-0.22%	5.36%	108,415	0.79%
8972	ケネディクス・オフィス投資法人	629,000	0.00%	4.81%	269,533	1.97%
8975	いちごオフィスリート投資法人	76,300	0.66%	5.50%	116,913	0.86%
8976	大和証券オフィス投資法人	604,000	-1.63%	4.54%	297,094	2.18%
8977	阪急阪神リート投資法人	122,200	2.52%	4.80%	84,953	0.62%
8979	スターツプロシード投資法人	206,600	3.82%	4.82%	52,430	0.38%
8984	大和ハウスリート投資法人	269,000	-2.89%	4.13%	590,724	4.32%
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	51,700	5.08%	0.24%	230,703	1.69%
8986	大和証券リビング投資法人	108,800	2.84%	3.95%	223,687	1.64%
8987	ジャパンエクセレント投資法人	122,900	-2.23%	4.81%	166,284	1.22%
3226	日本アコモデーションファンド投資法人	607,000	-7.04%	3.34%	294,105	2.15%
3227	MCUBS MidCity投資法人	81,100	-1.22%	5.57%	144,693	1.06%
3234	森ヒルズリート投資法人	136,900	3.63%	4.24%	262,346	1.92%
3249	産業ファンド投資法人	180,300	-2.65%	3.50%	373,224	2.73%
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	311,000	-0.96%	3.56%	430,735	3.15%
3278	ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人	185,900	-1.64%	4.37%	176,839	1.29%
3279	アクティビア・プロパティーズ投資法人	399,500	0.00%	4.59%	308,104	2.26%
3281	ＧＬＰ投資法人	162,800	-0.49%	3.27%	648,429	4.75%
3282	コンフォリア・レジデンシャル投資法人	307,000	-6.12%	3.50%	206,189	1.51%
3283	日本プロロジスリート投資法人	355,500	2.45%	2.67%	876,610	6.42%
3287	星野リゾート・リート投資法人	529,000	10.09%	3.38%	117,365	0.86%
3290	Oneリート投資法人	250,300	-2.87%	5.71%	60,049	0.44%
3292	イオンリート投資法人	121,100	4.67%	5.17%	226,859	1.66%
3295	ヒューリックリート投資法人	139,300	0.58%	5.00%	182,762	1.34%
3296	日本リート投資法人	356,500	-4.17%	5.08%	160,400	1.17%
3298	インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人	14,540	-2.15%	5.21%	129,395	0.95%
3451	トーセイ・リート投資法人	110,000	4.56%	6.40%	37,456	0.27%
3309	積水ハウス・リート投資法人	77,600	3.60%	4.29%	332,800	2.44%
3453	ケネディクス商業リート投資法人	211,100	-3.08%	5.95%	113,187	0.83%
3455	ヘルスケア＆メディカル投資法人	126,100	7.05%	5.09%	39,217	0.29%
3459	サムティ・レジデンシャル投資法人	101,800	1.90%	5.56%	65,081	0.48%
3462	野村不動産マスターファンド投資法人	132,000	-2.87%	5.04%	622,406	4.56%
3463	いちごホテルリート投資法人	67,700	-0.44%	2.48%	17,262	0.13%
3466	ラサールロジポート投資法人	176,200	-1.01%	3.37%	286,308	2.10%
3468	スターアジア不動産投資法人	43,850	0.34%	7.10%	73,422	0.54%
3470	マリモ地方創生リート投資法人	106,900	3.89%	6.52%	16,321	0.12%
3471	三井不動産ロジスティクスパーク投資法人	502,000	-5.28%	2.94%	221,382	1.62%
3472	大江戸温泉リート投資法人	69,900	7.04%	5.51%	16,451	0.12%
3476	投資法人みらい	39,800	5.99%	6.36%	66,157	0.48%
3478	森トラスト・ホテルリート投資法人	108,900	2.64%	3.17%	54,450	0.40%
3481	三菱地所物流リート投資法人	434,000	0.00%	2.99%	150,301	1.10%
3487	CREロジスティクスファンド投資法人	156,000	-0.32%	4.17%	66,066	0.48%
3488	ザイマックス・リート投資法人	91,800	6.37%	6.46%	20,508	0.15%
3492	タカラレーベン不動産投資法人	87,200	2.71%	6.88%	40,330	0.30%
3493	伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人	147,000	-1.28%	3.35%	71,442	0.52%
2971	エスコンジャパンリート投資法人	109,600	7.35%	6.29%	31,015	0.23%
2972	サンケイリアルエステート投資法人	99,100	9.14%	5.26%	35,359	0.26%
2979	SOSiLA物流リート投資法人	139,300	0.22%	3.39%	71,649	0.52%

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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格

但し、決算期が年1回の銘柄：　年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格

※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する

※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する

※利益超過分配金は分配金に含めて算出する

バックナンバー

※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら

1	新宿三井ビルディング	1,700億円
2	飯田橋グラン・ブルーム	1,389億円
3	六本木ヒルズ森タワー	1,154億円
4	汐留ビルディング	1,069億円
5	東京汐留ビルディング	825億円

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