１．REIT全体市況
10月の東証REIT指数（配当なし）は、前月比-2.34%の下落。一ヶ月通してTOPIXに近似した推移となった。
米国長期金利の16年ぶりの高水準に加え、中東情勢が緊迫化し、株式相場とともに月初より3日連続の下落となり、4日は半年ぶりに一時1,800ポイントを割り込む場面もあった。その後米国長期金利が低下し、株式相場が急反発すると、東証REIT指数は2週ぶりに1,850ポイントを回復した。月後半は1,800～1,850ポイントのレンジで安定した推移であったが、月末に掛けて日銀が長短金利操作の許容幅を再修正するとの観測から下落基調で終了した。
中期的に見ると、5月以降続いていた1,850～1,900ポイント圏内から一段低下し、10月は1,800～1,850ポイントの水準で推移。それに伴いREIT全体の分配金利回りは4.2%～4.3%と従来より一段高まっている。背景には、日米の金融政策及び金利上昇リスクに対する警戒感が強まっていると考えられよう。
東証が発表する投資部門別売買動向によれば、10月は国内金融機関と外国人投資家が買越しとなる一方、投資信託が売越しとなった。投資信託は4ヶ月連続の売越しとなっており、東証REIT指数の下落要因の一つとなっている。
個別銘柄の投資口価格は、全58銘柄うち、17銘柄が上昇、39銘柄が下落、2銘柄が変わらず。
ラサールロジポート投資法人、福岡リート投資法人、タカラレーベン不動産投資法人を筆頭に、10月に決算を発表した8月期銘柄の多くに上昇傾向が見られた。物件売却益計上による分配金の安定向上等の各種施策や、運用方針の変更を含めた今後の成長戦略の方向性を示した点等が好感したと考えられる。またオフィスの空室率上昇に反転の兆しも見られる点から、日本ビルファンド投資法人やジャパンエクセレント投資法人等のオフィスビル銘柄も上昇傾向が見られた。
一方、ジャパン・ホテル・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、インヴィンシブル投資法人のホテル銘柄がいずれも前月比-5%超の大幅下落となった。ホテル銘柄はホテルの業績改善を背景に、投資口価格が概ねコロナ前の水準まで回復している。投資口価格の高止まりに加え、ホテル銘柄の増資が続き、過度な外部成長戦略への懸念が高まったことが考えられる。
またNTT都市開発リート投資法人、KDX不動産投資法人（旧・ケネディクス・オフィス投資法人）、スターツプロシード投資法人、積水ハウス・リート投資法人等の4月期決算銘柄も、分配金権利落ちの影響から下落率が高かった。
個別銘柄の動向では、サンケイリアルエステート投資法人がオフィス中心のポートフォリオから総合型REITへ転換することを発表した。オフィス市況が軟調ななか、旗艦物件の主要テナント退去を契機にポートフォリオの収益構造の再構築の必要性を認識。スポンサーのサンケイビルが開発又は運営するホテル・物流施設・住宅を取得し、オフィスの投資比率を50%～70%に低下させる。スポンサーとの連携を強化し、将来的にはスポンサーのポートフォリオ構成の相似形に近付くことを想定する。
10月は、大和証券リビング投資法人（DLI）とNTT都市開発リート投資法人（NUD）が公募増資を発表した。
DLIは、スポンサーグループである大和証券リアルティのブリッジ機能を活用し、4月末時点における物件パイプラインが480億円超に積み上がっていた。9月に売却を公表した17物件と入替えるタイミングで増資を行い19物件を取得し、これにより取得が完了する2024年3月時点の資産規模は3,977億円と4,000億円に迫る。住宅REITとしてはアドバンス・レジデンス投資法人の4,820億円に次ぐ2番目の位置を確立する。
NUDは、2年ぶりの増資で、スポンサーであるNTT都市開発より京都と名古屋のオフィスビルを取得する。NUDは東京を中心としたポートフォリオであるが、収益力の高さとエリア分散を目的に地方都市のオフィスビルを取得する。これにより地方都市の投資比率は4.3%から10.2％へ上昇する。更にNTTグループが保有する住宅1物件の持分の優先交渉権を取得し、将来的にNTTグループと共同保有運営する可能性を示唆する。NTTグループは中期経営計画にて不動産を含む成長分野への投資を拡大することを掲げ、NTT都市開発がREITを活用した物件売却や物件入替えによって不動産開発事業を促進する。NUDにとってはスポンサーグループとの協業や連携強化が期待されよう。
＜市況データ＞
|
|
2023年10月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
1,816.11 |
-43.48 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,372.14 |
-96.16 |
|
時価総額合計 |
15兆 932億円 |
-7,178億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
4.26% |
+0.11 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2021年11月～2023年10月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2023年10月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 607,000 | 0.17% | 3.79% | 1,032,502 | 6.84% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 561,000 | -3.77% | 4.12% | 798,227 | 5.29% |
| 8953 | 日本都市ファンド投資法人 | 97,500 | 0.52% | 4.64% | 681,436 | 4.51% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 173,800 | -3.12% | 4.28% | 479,688 | 3.18% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 354,000 | -1.94% | 4.29% | 353,001 | 2.34% |
| 8956 | NTT都市開発リート投資法人 | 124,700 | -9.70% | 4.68% | 174,784 | 1.16% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 180,400 | -1.37% | 4.16% | 176,359 | 1.17% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 114,800 | 0.00% | 5.16% | 117,420 | 0.78% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 152,400 | -2.12% | 4.40% | 472,225 | 3.13% |
| 8961 | 森トラストリート投資法人 | 73,700 | 1.24% | 4.56% | 262,372 | 1.74% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 58,100 | -5.99% | 5.00% | 391,427 | 2.59% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 452,500 | -1.09% | 4.67% | 244,803 | 1.62% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 141,300 | -3.55% | 4.52% | 162,486 | 1.08% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 279,900 | -3.45% | 3.70% | 261,427 | 1.73% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 162,800 | 2.39% | 4.52% | 129,589 | 0.86% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 157,600 | -8.90% | 4.82% | 267,425 | 1.77% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 84,900 | -2.97% | 4.92% | 128,485 | 0.85% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 661,000 | -1.05% | 4.15% | 316,129 | 2.09% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 142,000 | 0.64% | 4.13% | 98,718 | 0.65% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 207,700 | -5.07% | 4.41% | 58,670 | 0.39% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 267,600 | 1.44% | 4.22% | 620,832 | 4.11% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 68,700 | -12.04% | 3.86% | 318,562 | 2.11% |
| 8986 | 大和証券リビング投資法人 | 111,800 | 0.81% | 4.11% | 268,313 | 1.78% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 132,600 | 0.23% | 4.07% | 177,365 | 1.18% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 609,000 | -3.49% | 3.57% | 306,614 | 2.03% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 141,500 | -0.14% | 4.33% | 271,161 | 1.80% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 135,700 | -1.81% | 4.78% | 286,804 | 1.90% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 328,500 | -3.10% | 3.58% | 470,741 | 3.12% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 408,500 | -0.97% | 4.55% | 329,842 | 2.19% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 135,500 | 1.35% | 4.03% | 667,382 | 4.42% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 321,000 | -3.17% | 3.52% | 243,267 | 1.61% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 268,800 | -3.72% | 3.76% | 763,096 | 5.06% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 594,000 | -9.31% | 2.86% | 151,801 | 1.01% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 261,800 | 1.00% | 4.96% | 70,285 | 0.47% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 144,000 | -1.71% | 4.64% | 305,849 | 2.03% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 154,200 | -3.26% | 4.51% | 222,048 | 1.47% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 349,000 | -2.24% | 4.76% | 157,026 | 1.04% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 136,300 | -3.13% | 5.25% | 49,696 | 0.33% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 79,600 | -4.44% | 4.63% | 348,766 | 2.31% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 141,400 | -2.95% | 4.55% | 50,833 | 0.34% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 112,800 | -2.17% | 4.72% | 94,608 | 0.63% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 166,900 | -0.30% | 3.98% | 786,967 | 5.21% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 104,600 | -9.98% | 4.76% | 34,255 | 0.23% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 148,200 | 3.35% | 4.94% | 276,838 | 1.83% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 57,000 | -1.55% | 5.32% | 135,204 | 0.90% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 126,900 | 0.79% | 5.18% | 30,104 | 0.20% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 456,500 | -3.08% | 3.93% | 277,552 | 1.84% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 65,000 | -0.61% | 4.51% | 15,298 | 0.10% |
| 3476 | 投資法人みらい | 45,650 | -3.69% | 5.04% | 80,866 | 0.54% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 380,500 | 1.33% | 4.22% | 191,576 | 1.27% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 159,000 | -3.17% | 4.66% | 99,804 | 0.66% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 116,800 | 0.95% | 5.31% | 29,159 | 0.19% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 99,000 | 1.96% | 5.40% | 68,442 | 0.45% |
| 3493 | アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 123,100 | -2.22% | 4.60% | 83,019 | 0.55% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 118,400 | 0.00% | 5.26% | 41,673 | 0.28% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 91,600 | 0.11% | 4.54% | 42,786 | 0.28% |
| 2979 | SOSiLA物流リート投資法人 | 119,800 | -3.00% | 4.58% | 87,155 | 0.58% |
| 2989 | 東海道リート投資法人 | 125,900 | 1.53% | 5.23% | 30,531 | 0.20% |
| 3278※ | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 210,500 | - | 3.93% | 225,326 | - |
| 3453※ | ケネディクス商業リート投資法人 | 268,000 | - | 4.90% | 161,383 | - |
※3278ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人と3453ケネディクス商業リート投資法人は、2023/10/30上場廃止のため、2023/10/27で算出
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予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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