１．REIT全体市況
9月末の東証REIT指数（配当なし）は、2,177.18ポイントと前月比+4.54%の上昇。米中貿易協議の進展期待や欧米の金融緩和を背景に大幅上昇した株式相場と比べると、東証REIT指数の上昇率は限定的ながらも、5月以降5ヶ月連続の上昇となった。
月初は株式相場とともに大幅上昇し、前月付けたリーマンショック後の高値を一段更新した。中旬に長期金利が1ヶ月半ぶりの高水準となったことから、一旦調整する場面もあったが、後半に掛けて長期金利が再び低下すると、日銀の追加緩和期待やREITの好調なファンダメンタルを背景に反発し、27日終値は2,180.25ポイントを付けた。短期的には高値警戒感も強まるが、世界的な金融緩和の流れが継続する見込みから、REITへの資金流入が続くと想定される。
一方、東証REIT指数の上昇に伴い、REIT全体の平均分配金利回りは27日に3.48%と、3年1ヶ月ぶりの水準に急低下している。日銀の異次元金融緩和が始まった2013年以降、2015年1月に分配金利回りが一時3%を割り込む場面もあったことから考えると、一段の低下も想定されるが、分配金利回りの低下が投資口価格の上昇に歯止めを掛けるきっかけとなるか注視したい。
東証が発表する部門別売買動向によれば、外国人投資家が4ヶ月ぶりに買い越しに転じた。また投資信託が4ヶ月連続、生損保は買越額が縮小するも5ヶ月連続の買い越しとなり、これら3主体が価格上昇を牽引したことが分かる。
個別銘柄では、全63銘柄うち56銘柄が上昇した。なかでも、投資法人みらいが前月比+13.25%、日本ヘルスケア投資法人が+10.03%、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人が+9.92%と、いずれも10月期決算である点から、分配金権利獲得を意識した動きと見られる。
REITの資産運用状況では、9月末におけるREIT全体の運用資産残高は18兆9,146億円と、前月比+1,107億円の増加。物流施設、オフィスビル、商業施設を中心に取得や入替えが進んでいる。
個別銘柄では、ラサールロジポート投資法人（LLR）、ヒューリックリート投資法人、アドバンス・レジデンス投資法人、三菱地所物流リート投資法人の4銘柄が増資を発表。
LLRは6月に増資を行ったばかりで2期連続となる。増資が続く背景には、まず物件売却を先行して行い、売却益を内部留保せず分配することで投資口価格が上昇し、更にSPC出資していた「ロジポート尼崎」が早期にリースアップし、取得できる環境が揃ったことが考えられる。売却益の分配、増資を伴う利回りの高い物件へ入替えの一連の戦略が、投資口価格の上昇、資産規模拡大、分配金増加の好循環を実現している。
その他にも物件入替えの事例が続いている。オリックス不動産投資法人（OJR）と東急リアル・エステート投資法人（TRE）が相互に物件入替えを行う。OJRが「TOKYU REIT赤坂檜町ビル」をTREより取得する一方、TREは「KN自由が丘プラザ」をOJRより取得する。TOKYU REIT赤坂檜町ビルは築35年が経過し修繕コストが増加、また一棟貸しのテナント退去リスクもあるが、OJRにとっては赤坂の一等地における将来的な再開発を視野に入れた取得となる。一方、TREは売却によって売却益13億円を計上する。KN自由が丘プラザは、TREにとっては隣接する商業施設をスポンサーである東急が運営しているため、将来の一体的な運営等の相乗効果が期待できよう。双方ともに将来的な資産価値向上に合致した取引となる。更に相互に2期に分割して売買することで、両者の収益の平準化も図ることができる。
＜市況データ＞
|
|
2019年9月末現在 |
（前月末比） |
|
東証REIT指数（配当なし） |
2,177.18 |
+94.54 |
|
東証REIT指数（配当込み） |
4,477.77 |
+201.83 |
|
時価総額合計 |
16兆5,134億円 |
+8,105億円 |
|
平均分配金利回り（時価総額による加重平均） |
3.49% |
-0.15 |
＜東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞ （グラフは2017年10月～2019年9月の24ヶ月間） 
2．個別銘柄データ
| 2019年9月末現在 | ||||||
| 証券 コード |
投資法人名 | 投資口価格 （円） |
価格騰落率 （1ヶ月） |
予想分配金 利回り |
時価総額 （百万円） |
時価総額 シェア |
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | 830,000 | 6.41% | 2.61% | 1,171,960 | 7.10% |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 725,000 | 2.55% | 2.74% | 1,004,277 | 6.08% |
| 8953 | 日本リテールファンド投資法人 | 228,600 | 7.53% | 3.94% | 598,479 | 3.62% |
| 8954 | オリックス不動産投資法人 | 236,000 | 5.31% | 3.00% | 651,360 | 3.94% |
| 8955 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 513,000 | 5.77% | 2.91% | 473,499 | 2.87% |
| 8956 | プレミア投資法人 | 158,600 | 6.51% | 3.51% | 208,875 | 1.26% |
| 8957 | 東急リアル・エステート投資法人 | 205,700 | 1.38% | 3.18% | 201,092 | 1.22% |
| 8958 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 146,100 | -3.44% | 3.19% | 140,531 | 0.85% |
| 8960 | ユナイテッド・アーバン投資法人 | 207,000 | 3.92% | 3.33% | 645,496 | 3.91% |
| 8961 | 森トラスト総合リート投資法人 | 193,800 | 1.20% | 3.79% | 255,816 | 1.55% |
| 8963 | インヴィンシブル投資法人 | 66,700 | 5.21% | 5.17% | 406,659 | 2.46% |
| 8964 | フロンティア不動産投資法人 | 460,500 | 0.55% | 4.58% | 239,000 | 1.45% |
| 8966 | 平和不動産リート投資法人 | 139,100 | 3.88% | 3.52% | 141,165 | 0.85% |
| 8967 | 日本ロジスティクスファンド投資法人 | 267,400 | -0.89% | 3.64% | 242,017 | 1.47% |
| 8968 | 福岡リート投資法人 | 183,700 | 3.03% | 4.03% | 146,225 | 0.89% |
| 8972 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 854,000 | 5.04% | 3.16% | 365,948 | 2.22% |
| 8975 | いちごオフィスリート投資法人 | 112,500 | 6.33% | 3.76% | 172,382 | 1.04% |
| 8976 | 大和証券オフィス投資法人 | 839,000 | 1.21% | 3.12% | 412,685 | 2.50% |
| 8977 | 阪急阪神リート投資法人 | 161,300 | 2.35% | 3.86% | 112,136 | 0.68% |
| 8979 | スターツプロシード投資法人 | 205,900 | 5.59% | 4.32% | 52,253 | 0.32% |
| 8984 | 大和ハウスリート投資法人 | 304,000 | 8.42% | 3.72% | 630,800 | 3.82% |
| 8985 | ジャパン・ホテル・リート投資法人 | 80,600 | -1.47% | 4.57% | 359,665 | 2.18% |
| 8986 | 日本賃貸住宅投資法人 | 99,500 | 1.22% | 4.02% | 163,186 | 0.99% |
| 8987 | ジャパンエクセレント投資法人 | 176,400 | 5.38% | 3.26% | 230,325 | 1.39% |
| 3226 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 673,000 | 0.90% | 2.93% | 326,083 | 1.97% |
| 3227 | MCUBS MidCity投資法人 | 118,700 | 6.84% | 3.32% | 195,039 | 1.18% |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | 171,600 | 4.19% | 3.34% | 321,743 | 1.95% |
| 3249 | 産業ファンド投資法人 | 155,200 | 3.81% | 3.98% | 278,431 | 1.69% |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 355,000 | 3.80% | 3.10% | 490,965 | 2.97% |
| 3278 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 213,200 | 5.18% | 3.81% | 193,470 | 1.17% |
| 3279 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 552,000 | 6.77% | 3.57% | 425,716 | 2.58% |
| 3281 | ＧＬＰ投資法人 | 143,400 | 9.47% | 3.54% | 549,712 | 3.33% |
| 3282 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 347,000 | 3.58% | 2.97% | 222,369 | 1.35% |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 296,100 | 2.88% | 3.02% | 695,583 | 4.21% |
| 3287 | 星野リゾート・リート投資法人 | 596,000 | 7.97% | 4.42% | 132,230 | 0.80% |
| 3290 | Oneリート投資法人 | 317,500 | 2.75% | 4.35% | 76,171 | 0.46% |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 148,900 | 6.81% | 4.13% | 278,256 | 1.69% |
| 3295 | ヒューリックリート投資法人 | 198,600 | 5.64% | 3.48% | 259,967 | 1.57% |
| 3296 | 日本リート投資法人 | 451,500 | 2.27% | 3.89% | 203,143 | 1.23% |
| 3298 | インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 | 21,490 | 9.92% | 3.53% | 191,245 | 1.16% |
| 3308 | 日本ヘルスケア投資法人 | 198,600 | 10.03% | 4.26% | 14,822 | 0.09% |
| 3451 | トーセイ・リート投資法人 | 137,800 | 6.82% | 5.05% | 38,999 | 0.24% |
| 3309 | 積水ハウス・リート投資法人 | 96,900 | 8.27% | 3.31% | 415,572 | 2.52% |
| 3453 | ケネディクス商業リート投資法人 | 270,800 | -1.31% | 4.74% | 137,485 | 0.83% |
| 3455 | ヘルスケア＆メディカル投資法人 | 138,700 | 2.66% | 4.65% | 43,136 | 0.26% |
| 3459 | サムティ・レジデンシャル投資法人 | 124,000 | 4.55% | 4.44% | 73,482 | 0.44% |
| 3462 | 野村不動産マスターファンド投資法人 | 195,200 | 5.23% | 3.32% | 887,633 | 5.38% |
| 3463 | いちごホテルリート投資法人 | 129,200 | 3.19% | 5.96% | 32,943 | 0.20% |
| 3466 | ラサールロジポート投資法人 | 154,800 | 6.46% | 4.12% | 209,865 | 1.27% |
| 3468 | スターアジア不動産投資法人 | 116,600 | 2.64% | 4.75% | 63,060 | 0.38% |
| 3470 | マリモ地方創生リート投資法人 | 124,400 | 3.93% | 5.47% | 16,463 | 0.10% |
| 3471 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 450,500 | 2.04% | 2.86% | 170,740 | 1.03% |
| 3472 | 大江戸温泉リート投資法人 | 92,100 | 5.38% | 5.12% | 21,675 | 0.13% |
| 3473 | さくら総合リート投資法人 | 97,000 | 0.62% | 4.18% | 32,301 | 0.20% |
| 3476 | 投資法人みらい | 64,100 | 13.25% | 4.88% | 101,383 | 0.61% |
| 3478 | 森トラスト・ホテルリート投資法人 | 143,300 | 2.65% | 4.41% | 71,650 | 0.43% |
| 3481 | 三菱地所物流リート投資法人 | 344,500 | 6.00% | 3.42% | 84,683 | 0.51% |
| 3487 | CREロジスティクスファンド投資法人 | 134,800 | 2.67% | 4.47% | 34,947 | 0.21% |
| 3488 | ザイマックス・リート投資法人 | 130,900 | -1.87% | 4.43% | 29,243 | 0.18% |
| 3492 | タカラレーベン不動産投資法人 | 117,300 | -1.35% | 5.71% | 54,251 | 0.33% |
| 3493 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 116,400 | 6.69% | 4.02% | 41,571 | 0.25% |
| 2971 | エスコンジャパンリート投資法人 | 121,900 | 6.28% | 5.69% | 28,890 | 0.17% |
| 2972 | サンケイリアルエステート投資法人 | 119,800 | -1.88% | 4.21% | 42,745 | 0.26% |
予想利回り算出方法：年換算予想分配金（当期予想分配金＋次期予想分配金）／投資口価格
但し、 決算期が年1回の銘柄： 年換算予想分配金（当期予想分配金）／投資口価格
※予想分配金が未発表の場合、直近期の予想分配金を使用する
※実質運用日数が変則期間の場合、年換算に修正する
※利益超過分配金は分配金に含めて算出する
※2013年11月以前のバックナンバー（PDF）はこちら
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| 1 | 新宿三井ビルディング | 1,700億円 |
|---|---|---|
| 2 | 飯田橋グラン・ブルーム | 1,389億円 |
| 3 | 六本木ヒルズ森タワー | 1,154億円 |
| 4 | 汐留ビルディング | 1,069億円 |
| 5 | 東京汐留ビルディング | 825億円 |
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